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Den Traum vom Eigenheim können sich Immobilienkäufer heuer dank niedriger Zinsen leichter erfüllen als früher. Dennoch sollten sie erst vergleichen, dann das Darlehen nehmen. Es kommt auf die Feinheiten an.

Eigenheimfinanzierung

Niedriges Zinsniveau clever nutzen

Baufinanzierungen sind noch immer historisch günstig. Bauherren sollten sich jedoch nicht allein von niedrigen Zinsen locken lassen.

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp

Die Zinsen sind im Keller. „Für ein zehnjähriges Darlehen zahlen Bauherren derzeit im Durchschnitt 1,6 Prozent. Für eine Monatsrate von 1000 Euro bei zweiprozentiger Anfangstilgung können Sie sich rund 330 000 Euro leihen“, rechnet Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, vor. Der Traum vom Eigenheim ist deshalb für viele in erreichbare Nähe gerückt. Finanzierungen sind günstig. Theoretisch jedenfalls. Praktisch machen sich Häuslebauer leider oft das Leben unnötig schwer. Denn der Wunsch, endlich in den eigenen vier Wänden zu leben, nimmt vielen den objektiven Blick für das Ausloten der besten Konditionen für die nötige Baufinanzierung. „Eigenheimkäufer sollten sich die Zeit nehmen, um die individuell zu ihren Bedürfnissen passende Finanzierungsstruktur zu finden“, sagt Michiel Goris. So ist derzeit eine höhere Tilgung meist eine gute Wahl: Denn niedrige Zinsen verlängern durch die Mechanik des Annuitätendarlehens die Tilgungsdauer erheblich. „Beim derzeitigen Zinsniveau dauert die Rückzahlung mit einer anfänglichen Tilgungsrate von einem Prozent knapp 60 Jahre“, so Goris. Wer dagegen mit einem anfänglichen Tilgungssatz von zwei bis drei Prozent startet, kann bis zum Ende der Zinsbindungsfrist seines Darlehens die Schuldenlast erheblich drücken – und steht zudem nach fünf bis zehn Jahren nicht möglicherweise gestiegenen Zinsen und einer hohen Restschuld hilflos gegenüber. „Ein anfänglicher Tilgungssatz von drei Prozent ist derzeit unsere klare Empfehlung“, so Goris.

Auch dabei ist ein hohes Maß an Flexibilität möglich: Viele Banken bieten heute kostenlose Sondertilgungsoptionen, und auch flexible Tilgungswechsel während der Laufzeit sind immer häufiger möglich: „Über die Sondertilgung kann man zusätzliches Kapital als regelrechten Entschuldungsturbo einsetzen“, so Goris, und ergänzt: „Flexible Tilgungswechsel bieten die Chance, im Lauf der Zeit die monatliche Rate ein Stück weit an die persönliche Situation wie auch das Umfeld anzupassen.“ Insbesondere für Eigennutzer empfiehlt es sich folglich, die aktuell niedrigen Zinsen möglichst lange – also zum Beispiel für 15 Jahre – festzuschreiben. Vorsichtig sein sollten Immobilienbesitzer auch bei der Anschlussfinanzierung: „Noch immer nehmen viele Kunden das Prolongationsangebot ihrer bisherigen Bank an, ohne genau nachzurechnen oder Vergleichsangebote einzuholen“, so Goris. Kein Wunder: Die Angebote bieten derzeit meist einen niedrigeren Zins für den Anschlusskredit, und die monatliche Rate ist geringer als beim alten, laufenden Kredit. Doch beide Faktoren sollten Kreditnehmer kritisch überprüfen: „Eine ausführliche Analyse und Anpassung der bisherigen Finanzierungsstruktur an die aktuelle Lebenssituation bietet gerade im aktuellen Umfeld enorme Chancen. Eine Senkung der monatlichen Rate ist dagegen nicht unbedingt sinnvoll“, sagt Michiel Goris. Denn wer geringere Monatsraten zahlt, tilgt auch langsamer. Besser sei es, die monatliche Rate des aktuellen Kredits einfach weiterzuführen und mehr zu tilgen. „Wenn eine Familie beispielsweise 1000 Euro im Monat an Zinsen und Tilgung zahlen kann, dann sollte sie diese Rate einfach fortführen und die besseren Konditionen für eine entsprechend höhere Tilgung nutzen, um schneller schuldenfrei zu sein“, so Goris. Wer bei einem Zinssatz von 1,6 Prozent mit drei Prozent tilgt und nicht das bisherige Tilgungsniveau fortsetzt, hat die Chance, bereits nach gut 26 Jahren schuldenfrei zu sein. „Viele Immobilienbesitzer unterschätzen zudem, dass ihre Bonität und damit ihre Verhandlungsposition im Laufe der Jahre oft gestiegen ist“, sagt Michiel Goris. Denn wer beispielsweise zehn Jahre lang eine Hypothek bedient hat, der hat bereits einen Teil seiner Schulden abgetragen, muss weniger finanzieren und besitzt eine Immobilie, deren Wert vielfach gestiegen ist. „Diese Faktoren müssen sich auch in den Konditionen einer Anschlussfinanzierung bemerkbar machen“, so Goris. Wie sehr sich solche Finanzierungsstrategien in Zahlen ausdrücken, können Eigenheimbesitzer am besten überprüfen, wenn sie Vergleichsangebote einholen. Nachrechnen und Vergleichen lohnt sich. Immer.

Matthias von Arnim

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