Serie Geldanlage: Betongold als Vermögensbaustein

München - Der Schlüssel zur optimalen Geldanlage liegt in der Vermögensaufteilung. Dazu stehen dem Anleger je nach Risikobereitschaft und Anlagebetrag verschiedene Anlageklassen zur Auswahl. Heute stellen wir Immobilien als Anlage vor.

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Immobilien erlebten an vielen Standorten in den letzten Jahren einen wahren Boom. Die Finanzkrise, aber auch die Angst um die Stabilität des Euro führte zu einer Flucht in „sichere Sachwerte“. Viele Anleger nutzten zudem die Gelegenheit bei dem aktuell sehr günstigen Zinsniveau, sich den Traum der eigenen vier Wände zu erfüllen, oder sich eine Wohnung zur Kapitalanlage zu kaufen. Das wirkte sich auch auf die Preise aus, die in guten Lagen stetig steigen. Mit Immobilienfonds hat man die Möglichkeit, auch mit kleinen Beträgen in Betongold zu investieren.

Alternativen der Immobilienanlage

Wer in Immobilien investieren möchte, dem stehen mit dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, geschlossenen und offenen Immobilienfonds grundsätzlich drei Alternativen zur Auswahl.

Direktanlage

Die Direktanlage eignet sich sehr gut als Baustein für die private Altersvorsorge. Wenn die aufgenommenen Darlehen zum Rentenalter zurückbezahlt sind, kann man im Alter mietfrei wohnen. Ein Immobilienkauf will aber gut überlegt sein, da der Kaufpreis zumeist sehr hoch ist. Zudem schmälern die Erwerbsnebenkosten wie Makler, Grunderwerbsteuer oder die Gebühren für den Notar die Rendite. Außerdem muss man sich als Eigentümer um die Immobilie aktiv kümmern und trägt zudem die regelmäßig anfallenden Kosten. Wer auf Wertsteigerungen setzt, sollte frühestens nach zehn Jahren an einen Verkauf denken, denn dann erst sind Gewinne steuerfrei. Gerade wer zum aktuell niedrigen Zinsniveau ein Baudarlehen aufnimmt, muss mit höheren Kosten nach Ende der Zinsbindungsfrist rechnen.

Geschlossene Fonds

Die lange Laufzeit steht auch bei geschlossenen Fonds im Vordergrund. Diese Anlageform beleuchten wir in einem eigenen Beitrag der Serie.

Offene Fonds

Das sind Investmentfonds, bei denen die Anleger das Kapital in einen Sammeltopf (Sondervermögen) einbezahlen. Davon kauft die Fondsgesellschaft dann - zumeist gewerblich genutzte - Immobilien an aussichtsreichen Standorten. Der Erfolg der Anlage hängt einerseits von der Preisentwicklung der Immobilien, andererseits von den regelmäßigen Mieterträgen ab. Aufgrund der zumeist hohen Ausgabeaufschläge sind diese Fonds nur für eine längere Anlagedauer geeignet.

Vorteile bei offenen Immobilienfonds

Der Anleger kann sich bei offenen Immobilienfonds bereits mit kleinen Beträgen am Immobilienmarkt engagieren. Er beteiligt sich an einer Vielzahl von Immobilien, hat dadurch eine Risikomischung und kann die Anteile jederzeit wieder an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Im Laufe der Jahre von 1990 bis 2010 lag die Wertentwicklung durchschnittlich bei 4,8 Prozent. Es gab aber auch schwächere Jahre. Im vergangenen Jahr erzielten offene Immobilienfonds nach Angaben des Branchenverbandes BVI im Schnitt mit minus 0,8 Prozent einen negativen Wertzuwachs.

Risiken bei offenen Immobilienfonds

Die Immobilienpreise sowie die regelmäßigen Erträge aus den Gebäuden beeinflussen den Anlageerfolg. Es gibt aber auch Risiken, die man beachten sollte. Bei weltweit anlegenden Immobilienfonds spielt die Währungsentwicklung der einzelnen Länder eine wichtige Rolle. Des Weiteren können rückläufige Immobilienpreise oder fehlende Mieterträge bei leerstehenden Gebäuden die Rendite schmälern. Sollten durch die Anteilseigner mehr Fondsanteile zurückgegeben werden, als liquide Mittel vorhanden sind, müsste die Fondsgesellschaft einzelne Gebäude verkaufen. Das kann den Anlageerfolg negativ beeinflussen.

Jede Fondsgesellschaft ist verpflichtet, die Rücknahme von Anteilen auszusetzen, wenn die liquiden Mittel unter fünf Prozent des Inventarwertes sinken. Dann können Anleger vorübergehend ihre Fonds nicht verkaufen. Dies war während der Finanzkrise, aber auch in diesem Jahr bereits bei mehreren Fonds der Fall.

Derzeit erarbeitet die Bundesregierung einen Gesetzentwurf, der Anleger bei „Fondsschließungen“ besser schützen soll.

Fazit und aktuelle Strategie

Immobilien sind weitgehend sichere Sachwerte und gelten als guter Inflationsschutz. Deshalb sollten auch risikoscheue Anleger diese Anlageklasse einbeziehen. Die eigenen vier Wände eignen sich gut zur Altersvorsorge und werden auch staatlich gefördert. Das niedrige Zinsniveau erleichtert den Einstieg. Um sich mit der Immobilie eine auch beim späteren Verkauf wertbeständige Anlageform zu sichern, spielt die Lage eine zentrale Rolle. Deutlich risikoreicher ist die Finanzierung einer fremdgenutzten Wohnung. Offene Immobilienfonds, egal ob Einmalanlage oder Fondssparplan, eignen sich im Wertpapierdepot als gute Alternative, sollten aber als Langfristanlage gesehen werden. Da auch bei Büro- und Gewerbeimmobilien die Lage von entscheidender Bedeutung ist, sollten Fonds, die auf europäische Metropolen oder chinesische Top-Standorte setzen, bevorzugt werden.

Florian Öhnbeck

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