Die größten Mietrechts-Irrtümer

Egal ob Nebenkosten, Kaution oder Schönheitsreparaturen – es gibt viele Punkte, weswegen sich Mieter und Vermieter in die Haare kommen. Beide Parteien könnten sich jedoch viel Zeit, Geld und Nerven sparen, wenn sie die Rechtslage besser kennen würden.

Seit Jahrzehnten geraten Mieter und Vermieter in Deutschland immer wieder in sinnlose Rechtsstreitigkeiten, weil viele falsche Vorstellungen über die tatsächlichen Rechtsfolgen kursieren, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) enthalten sind, glaubt der Münchner Rechtsanwalt Volker Thieler. Deswegen hat der Professor ein Buch über Irrtümer im Mietrecht geschrieben. Der 62-Jährige klärt für unsere Zeitung über die sieben häufigsten Falschannahmen auf.

Nebenkosten

Kaum zu glauben, aber wahr: Nach Paragraph 535 Abs. 1 S. 3 BGB muss eigentlich der Vermieter für die Neben- und Betriebskosten aufkommen. „Die Mieter glauben immer, sie müssen zahlen, aber das stimmt nicht“, erläutert Thieler. Allerdings sei diese Bestimmung ein sogenanntes abänderbares Recht. Das heißt, dass mietvertraglich geregelt werden kann, dass der Mieter die Nebenkosten übernimmt, was meist auch der Fall ist. Ein weit verbreiteter Irrtum ist auch, dass der Vermieter die Fahrstuhlkosten für Erdgeschossmieter nicht als Nebenkosten umlegen kann. Wenn der Vermieter eine entsprechend wirksame Vereinbarung im Mietvertrag getroffen hat, ist das aber möglich – auch wenn der Mieter den Aufzug nicht benützt.

Schönheitsreparaturen

„Generell gilt, dass Schönheitsreparaturen immer Sache des Vermieters sind, wenn das im Mietvertrag nicht anders vereinbart wurde“, erklärt Thieler. Allerdings seien 50 Prozent dieser Klauseln unwirksam, weiß der Experte. „Das ist zum Beispiel der Fall, wenn starre Renovierungsfristen vereinbart wurden, wonach Nassräume wie Küchen, Bäder und Toiletten alle drei Jahre und Trockenräume wie Wohn- oder Schlafzimmer alle fünf Jahre gestrichen werden müssen.“ (BGH, AZ: VIII ZR 178/05; BGH, AZ: VIII ZR 31/06.) Aber Vorsicht, entscheidend ist der genaue Wortlaut: Formulierungen wie „mindestens“ oder „spätestens“ sind ungültig, während Zusätze wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ rechtlich zulässig sind (BGH, Urteil vom 13. 10. 2005, AZ: VIII ZR 351/04; WM 2005, Seite 716). Auch die sogenannte Farbwahlklausel, die den Mieter zur Verwendung einer bestimmten Farbe und Ausführungsart verpflichtet, ist Thieler zufolge unwirksam (BGH, Urteil vom 18. 6. 2008, WM 2008, Seite 472). Nicht unter die Kategorie Schönheitsreparaturen fällt das Abschleifen und Versiegeln von Parkett, da die Nutzung des Bodens zum normalen Mietgebrauch zählt. Deshalb kann das Abschleifen des Parketts auch nicht als Schönheitsreparatur vereinbart werden (LG Köln, WM 1994, Seite 200; LG Berlin, GE 1996, Seite 925).

Kaution

Einer der größten Irrtümer im Mietrecht ist es nach Angaben von Thieler, dass Mieter eine Kaution leisten müssen. „Nach dem Gesetz schuldet der Mieter überhaupt keine Kaution.“ Sie müsse nur gezahlt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde. In diesem Fall muss der Vermieter das Geld bei Auszug des Mieters übrigens nicht sofort zurückzahlen. Ihm steht eine Überlegungsfrist von drei bis sechs Monaten zu.

Schriftliche Verträge

Die meisten Mieter und Vermieter glauben, dass ohne schriftliche Vereinbarung kein Mietvertrag vorliegt. „Stimmt nicht“, stellt der Experte klar. Der Mietvertrag könne auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden, wenn die Parteien sich über das Mietobjekt, den Mietbeginn und den Mietzins geeinigt hätten. „Man spricht in so einem Fall von einem gesetzlichen Mietverhältnis.“ Nach Ansicht von Thieler sei das der beste Mietvertrag, den ein Mieter haben könne: „Er muss in diesem Fall keine Kaution, keine Nebenkosten und keine Schönheitsreparaturen zahlen.“ Trotzdem gelten die normalen Kündigungsfristen.

Möblierte Wohnung

Zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern gehört die Annahme, dass der Mieter weniger Rechte hat, wenn die vermietete Wohnung möbliert ist. „Dies ist lediglich dann der Fall, wenn der Vermieter mit in der möblierten Wohnung lebt, jedoch nicht, wenn der Mieter mit seiner Familie darin wohnt und das Mietverhältnis auf Dauer angelegt wird“, erklärt der Professor für Mietrecht. Generell gelten bei möblierten Wohnungen also die gleichen Kündigungsvorschriften wie bei anderen Mietverhältnissen.

Schweigen

Was viele ebenfalls nicht wissen: Schreiben des Vermieters oder Mieters müssen nicht beantwortet werden (BGH, NJW 1981, Seite 43; WM 1998, Seite 283). „Schweigt der Mieter beispielsweise auf die schriftliche Ankündigung des Vermieters, die Miete erhöhen zu wollen, so gilt dies nicht als Zustimmung“, weiß Thieler. Im Gegenteil: Schweigen auf ein Vertragsangebot gilt grundsätzlich nicht als dessen Annahme, sondern als dessen Ablehnung (BGH, NJW 1981, Seite 43).

Falsche Wohnfläche

Weicht die tatsächliche Fläche der Wohnung um über zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße ab, kann der Mieter die für die Vergangenheit zu viel bezahlten Miet- und Nebenkosten sowie den Kautionsanteil zurückverlangen. Denn laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes bedeutet eine Abweichung von über zehn Prozent einen Mangel der Mietsache (AZ: VIII ZR 295/03).

Weitere Informationen

Der Ratgeber „Die Rechtsirrtümer im Mietrecht“ von Volker Thieler ist im Alexandra Verlag Weilheim erschienen. Die Rechtsdokumentation ist im freien Buchhandel (ISBN 978-3-9810741-4-7) für 19,90 Euro erhältlich.

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