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Hauspreise im Umland kräftig gestiegen

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München - Im Münchner Speckgürtel spitzt sich der Wohn- und Immobilienmarkt weiter zu. Während der Preisauftrieb in der Landeshauptstadt allmählich abflaut, schlagen hohe Miet- und Kaufpreise mit voller Wucht auf die Umlandgemeinden durch: Preisanstiege im zweistelligen Prozentbereich sind keine Seltenheit.

In den Landkreisen rund um München sind die Miet- und Immobilienpreise im vergangenen Jahr kräftig gestiegen – wieder einmal. Das geht aus einer gestern veröffentlichten Statistik des Immobilienverbands Deutschland (IVD) hervor. Damit setzt sich ein Trend fort, der in den Umlandgemeinden seit Jahren zu beobachten ist: Während in den ohnehin teuren Städten München und Starnberg der Preisdruck allmählich abflaut, legen sowohl die Immobilien- als auch die Mietpreise entlang der S-Bahn-Linien kräftig zu. Besonders heftig trifft es diejenigen Städte, deren Preisniveau verglichen mit München bisher eher moderat war.

Druck entweicht über S-Bahn-Äste

Wegen der Wohnraumknappheit in München seien in den letzten Jahren vor allem Familien mit Kindern in die Umlandgemeinden gezogen, sagt IVD-Experte Stephan Kippes. In der Folge werde auch dort das Angebot an bezahlbarem Wohnraum allmählich knapp. Über die S-Bahn-Äste entweiche der Druck mehr und mehr aus der Landeshauptstadt ins Umland (siehe Grafiken). „Je weiter wir rausgehen, desto stärker gedämpft ist allerdings das Preisniveau“, sagt Kippes. Allerdings mit einer Einschränkung: „Die Dämpfung ist umso geringer, je näher man sich in Richtung der idyllischen Landschaften rund um die Seen bewegt“, so Kippes. Dort ist zwar das Preisniveau am höchsten, den Preisdruck spüren aktuell aber die eher günstigeren Umland-städte.

Erding und Dachau ziehen am meisten an

Beispiel Erding: Dort kostete ein Haus in guter Wohnlage im Frühjahr 2015 durchschnittlich 650 000 Euro, wie aus der Statistik hervorgeht. Das sind 14 Prozent mehr als noch im Jahr zuvor. Selbst im mittleren Wohnsegment waren für ein Einfamilienhaus 560 000 Euro fällig – ebenfalls 14 Prozent mehr als im Vorjahr. „Trotz zahlreicher Neubauprojekte kann die Nachfrage in Erding derzeit nicht ausreichend bedient werden“, heißt es dazu in der IVD-Studie. Eine starke Nachfrage könne sowohl von Eigennutzern als auch vermehrt durch Kapitalanleger festgestellt werden – Baugeld ist schließlich billig.

Ähnlich sieht es in anderen Landkreisen aus: In Dachau sind die Hauspreise um 10,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, in Fürstenfeldbruck waren es 7,5 Prozent. In der ohnehin teuren Stadt Starnberg sind solche Zuwachsraten nicht mehr zu beobachten: So waren Einfamilienhäuser um 1,4 Prozent teurer. Der Kaufpreis lag aber auch bei 1,4 Millionen Euro.

Auch in München fiel der Preisanstieg – ausgehend von einem hohen Niveau – mit 5,3 Prozent deutlich schwächer aus als in den umliegenden Landkreisen.

Mieter müssen mehr bezahlen

Ein ähnliches Muster ist bei den Mieten zu beobachten: Während in München der Quadratmeterpreis für Mietwohnungen im Frühjahr um 2,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zugelegt hat, sahen sich Mieter in Erding mit Preisaufschlägen von 10,6 Prozent konfrontiert. In Freising waren es zehn Prozent.

Ebenfalls auffällig: Bei Mieten fällt die Dämpfung anders als bei den Hauspreisen weitaus geringer aus, wenn man sich entlang der S-Bahn-Linien ins Umland bewegt. Der Grund: „Die Mieter sehen sich einem noch geringeren Angebot gegenüber und müssen dafür einen hohen Mietzins zahlen“, sagt Kippes.

Gründe für den Preisanstieg

Der IVD hat drei Gründe für den Preisschub ausgemacht. Erstens: München hatte in den vergangenen zehn Jahren einen Bevölkerungszuwachs von rund zwölf Prozent zu verkraften. In den umliegenden Landkreisen lag das Wachstum bei sieben Prozent. Bis 2030 erwartet der IVD einen Schub von weiteren zehn Prozent – der Zuzug von Flüchtlingen ist in dieser Zahl noch nicht berücksichtigt. „Der Druck im Kessel steigt weiter“, sagt Kippes – daher die hohe Nachfrage.

Grund Nummer zwei: In den Münchner Wohnungen leben immer weniger Menschen pro Quadratmeter. „50 Prozent aller Wohnungen sind inzwischen Ein-Personen-Haushalte“, so Kippes. Dazu zählten nicht nur junge Menschen, sondern auch ältere oft verwitwete Bewohner. Die Folge: Mehr Quadratmeter pro Person führen zu einer Verknappung des Angebots.

Grund Nummer drei: Es wird zu wenig gebaut. „Die Bauausschüsse der Gemeinden zögern die Realisierung ihrer Projekte oft hinaus“, kritisiert Kippes – in der Konsequenz bleibt der Wohnraum knapp. Ein Ende des Preisauftriebs im Umland sei daher nicht in Sicht. Selbst höhere Zinsen würden daran kaum etwas ändern.

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