Heuschrecken auf Wohnungssuche: Warum Deutschland so gefragt ist

- München - Im französischen Cannes kommt nicht nur jeden Mai die Kinobranche zu den internationalen Filmfestspielen zusammen. Einmal im Jahr trifft sich dort auch die Immobilienwelt auf der viel beachteten Fachmesse MIPIM. Ein heißes Gesprächsthema auf der Schau, die noch bis zum heutigen Freitag läuft: Der deutsche Wohnungsmarkt, auf dem ausländische Investoren seit einiger Zeit ihr Renditeglück suchen.

Der Verkauf der 48 000 Dresdner Wohnungen an die US-Gesellschaft Fortress war nicht der Anfang. Schon seit einem guten Jahr drängen Finanzgesellschaften auf den hiesigen Immobilienmarkt und kaufen im großen Stil Bestände auf. Mittlerweile sollen Fortress, Cerberus (USA), Terra Firma (GB) und Co. rund 800 000 Wohneinheiten besitzen - und ein Ende der Fahnenstange sehen Beobachter noch lange nicht: "Da wird sich in diesem Jahr noch einiges tun", geben Besucher der MIPIM die Branchenstimmung wieder. "Allerdings werden die Transaktionen nicht unbedingt die Größenordnung von Dresden erreichen."

Als dankbare Verkäufer kommen zum einen Industrieunternehmen wie Volkswagen in Frage, denen alte Werkswohnungen wie ein Klotz am Bein hängen. "Die wollen sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren und brauchen das Kapital", sagt Helmut Trappmann, Leiter des Immobilienbereichs bei der Beratungsfirma PricewaterhouseCoopers (PWC) in Berlin. Zum anderen wollen auch viele Kommunen und Länder Wohnungen versilbern, um die klammen Kassen zu sanieren. Nach einer Studie der US-Investmentbank Morgan Stanley wird der staatliche deutsche Wohnungsbestand bis 2010 von drei auf zwei Millionen abschmelzen. Allerdings hatten zuletzt auch Großstädte wie München und Hamburg deutlich gemacht, dass sie dem Dresdner Beispiel nicht folgen wollen.

Grund für die Kauflust der ausländischen Investoren ist der Anlagedruck, den deren Anteilseigner ausüben. Vorrangiges Ziel der Gesellschaften ist es, das ihnen überlassene Kapital möglichst profitabel anzulegen - wo und wie auch immer. Da aber derzeit die Märkte von Geld überschwemmt werden, müssen sie neue Anlagemöglichkeiten aufspüren, wobei der deutsche Wohnungsmarkt offenbar die gewünschten Gewinne verspricht.

"Die Investoren sehen hier Wertsteigerungspotenziale", erklärt Andreas Küspert, Immobilienexperte bei der BayernLB in München. So stehen Mieten und Kaufpreise im Vergleich zu den überhitzten USA oder anderen europäischen Ländern wie Frankreich oder Großbritannien auf einem relativ niedrigen Niveau. Zudem lassen sich die Milliarden-Deals wegen des niedrigen Zinsniveaus günstig und bequem finanzieren: Neunzig Prozent der Milliardengeschäfte werden auf Pump finanziert, lautet eine Faustregel. Mit den eingehenden Mietzahlungen tilgen die Investoren dann die Kredite.

Doch noch ist unklar, wie sie angepeilte Renditen von angeblich bis zu 25 Prozent erzielen wollen. "Da gibt es bisher keine einheitliche Strategie", sagt Hans-Michael Brey vom Deutschen Verband für Wohnungswesen in Berlin. Alle Gesellschaften versuchen zunächst, Verwaltung und Instandhaltung der übernommenen Wohnanlagen effizienter zu gestalten, um Kosten zu sparen. Darüber hinaus zeichnen sich verschiedene Ansätze ab: Teilweise sollen die Wohnungen modernisiert und mit Aufschlag einzeln weiterverkauft werden. Teilweise wird darüber nachgedacht, die gesamten Portfolios an die Börse zu bringen.

Der Deutsche Mieterbund befürchtet, dass die Investoren vor allem auch die Mieten anheben. "Wir gehen davon aus, dass für betroffene Mieter das Wohnen deutlich teurer wird", sagt Sprecher Ulrich Ropertz. Sein Verband warnt deswegen vor dem fortschreitenden Ausverkauf öffentlicher Wohnungen. Zwar ziehe das Gesetz Grenzen und meist werde eine Sozialcharta geschlossen, in der Mietgarantien festgeschrieben werden, so Ropertz. Bei der handle es sich aber häufig nur um eine "Beruhigungspille".

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