Immobilien in eine AG gepackt: Was bringen REITs für Anleger?

- Privatanlegern soll im nächsten Jahr ein neuer Weg offenstehen, in Immobilien zu investieren: Sogenannte REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften. In den USA ist die Anlageform ein Erfolgsmodell. Nach jahrelangem Hin und Her ist der gesetzliche Rahmen nun auch in Deutschland abgesteckt. Er wird wohl Mitte 2007 verabschiedet und rückwirkend zum 1. Januar gelten.

Von der Steuer befreit

Der neue Weg ist weder mit der Investition in einen offenen Immobilienfonds noch mit der in risikoreichere geschlossene Fonds vergleichbar. Wer REITs wählt, investiert in erster Linie in börsennotierte Gesellschaften, die deutsche Immobilien kaufen, betreiben und verkaufen. Das Besondere im Vergleich zu anderen AG‘s: REITs sind von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit.

Hohe Ausschüttung

Dafür haben sie die Pflicht, den Großteil ihrer Verkaufsgewinne und Mieteinnahmen als Dividende an die Anleger auszuschütten. In den USA sind das mindestens 90 Prozent. Genau diese Besonderheit macht den Reiz des Investments aus: Die Dividende kann sehr lukrativ sein, ist aber immer auch davon abhängig, wie gut die Geschäftsführung des REIT gearbeitet hat.

Für Risikobereite

Interessante Anlage, die schon Sinn machen kann", meint Jürgen Kurz von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz. Allerdings muss man eine ordentliche Portion Risikobereitschaft mitbringen. Hohe Renditeaussichten bergen auch hohes Verlustpotenzial. REITs haben alle Risiken einer Aktie, also auch ein Kursrisiko.

Schieflage vermeiden

Im Vergleich zu offenen Immobilienfonds hat der neue Weg folgenden Vorteil, wie Markus Straub von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger betont: Die Immobilienfirma kann nicht in Schieflage geraten, wenn viele Anleger ihre Aktien verkaufen. Anteile an offenen Immobilienfonds gehen dagegen an die Investmentgesellschaft zurück. Werden viele Anteile auf einmal abgestoßen, gerät sie in Liquiditätsprobleme, wie das Debakel um die erste vorübergehende Fonds-Schließung der Nachkriegsgeschichte im vergangenen Jahr zeigte.

Vorteil für Konzerne

Vor allem die großen deutschen Unternehmen dürften am baldigen Start von REITs in der Bundesrepublik interessiert sein. Nach einer Studie besitzen die 65 größten deutschen börsennotierten Gesellschaften, darunter Daimler-Chrysler, Karstadt-Quelle, Volkswagen oder die Telekom, erhebliche stille Reserven in Form immenser Immobilienbestände, wie "Finanztest" berichtet. Und die sollen jetzt in die Portfolios der REITs einfließen. Vorteil für die Großunternehmen: Sie können ihre Bestände über einen REIT steuerlich günstiger vermarkten als beim normalen Verkauf.

Hotels, Büros und Läden

Nach Angaben von Raffaele Lino vom britischen Immobilienberater DTZ Holdings laufen die Vorbereitungen für eine ganze Reihe von REITs auf vollen Touren. Das Unternehmen berät bei der Zusammensetzung und Bewertung von REIT-Portfolios. Eine echte Herausforderung angesichts der politischen Vorgaben: Denn in REITs dürfen laut Gesetzentwurf in erster Linie gewerblich genutzte Immobilien, also Hotels, Büros, Einkaufszentren, aufgenommen werden. Objekte, die zu über der Hälfte mit Wohnungen bestückt sind, bleiben aus Mieterschutzgründen außen vor. Nur Wohnhäuser, die nach dem 1. Januar 2007 gebaut werden, dürfen eingebracht werden.

Erst einmal abwarten

Ob die Einführung von REITs angesichts der Konzentration auf Gewerbeimmobilien zu einem ähnlichen Erfolg wie in anderen Staaten wird, ist unter Fachleuten umstritten. Aktionärsschützer Straub rät Privatanlegern, zunächst einmal abzuwarten, in welcher Zusammensetzung die neuen REITs an die Börse gehen. "Das ist entscheidend für die Wertentwicklung", betont Kollege Kurz. Sein Rat: "Die Qualität des Immobilienbestands genau anschauen und nachforschen, ob der Anbieter ausreichend Erfahrungen mitbringt." Wer sich am Immobilienmarkt nicht auskenne, solle die Finger von REITs lassen.

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