Immobilien im Münchner Umland: Es wird eng im Speckgürtel

München - Immobilien werden in München und Region zunehmend zu Betongold. Es gibt kaum mehr Objekte, die Preise schießen in die Höhe. Interessenten sind nicht nur Familien mit Kindern, sondern auch Anleger.

Die Preise für Immobilien im Münchner Umland steigen weiter rasant. Die Nachfrage ist riesig, das Angebot hingegen eher mau. Interessenten sind nicht nur Familien, die mit ihren Kindern in ein Häuschen ins Grüne ziehen wollen, sondern auch Kapitalanleger. „Die Finanz- und Wirtschaftskrise, die instabile Wirtschaftslage sowie die Euro- Verunsicherung führten zu einer Flucht in Sachwerte“, sagte Stephan Kippes, der Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Er stellte gestern den aktuellen Marktbericht des Immobilienverbandes Deutschland für das Münchner Umland vor. Die Region gilt als krisensicher: bundesweit die niedrigste Arbeitslosenquote, zweitgrößter Beschäftigungsstandort und Bevölkerungszuwachs. Bis 2030 erwarten Statistiker in München einen Anstieg der Einwohnerzahlen von derzeit 1,4 auf 1,5 Millionen, im Umland etwa um sieben Prozent. Zu den gefragtesten Objekten im Münchner Umland gehören Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sowie familiengerechte Eigentumswohnungen.

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

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Links sehen Sie die bestehenden Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in den Landkreisen im Vergleich zur Landeshauptstadt. Eine Doppelhaushälfte in Starnberg kostet 103 Prozent des Wertes in München. Rechts stehen die konkreten Preise. Bei den Eigentumswohnungen sind die Quadratmeterpreise angegeben, bei Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften der Preis in 1000 Euro.

Für Immobilienpreise gilt: Je näher man an München ist beziehungsweise je besser der Anschluss mit den öffentlichen Verkehrsmitteln, desto tiefer müssen Interessenten in die Tasche greifen. Besonders teuer ist es traditionell im S-Bahn-Bereich. Lediglich gegen Ende der S-Bahn-Äste wie zum Beispiel in Altomünster, Petershausen oder Markt Indersdorf ist das Preisniveau niedriger. Ausnahmen bilden Orte, die besonders idyllisch liegen. In der Rangfolge der gezahlten Kaufpreise haben Starnberg, Grünwald, Gräfelfing und Planegg dasselbe Preisniveau wie München – in manchen Marktsegmenten sind sie sogar noch viel teurer.

So sticht die enorme Preissteigerung für Doppelhaushälften in Starnberg extrem aus der Statistik heraus: Sie waren 2011 um 16 Prozent teurer als noch 2010 und kosteten 718 000 Euro. Der Schnitt in der Münchner Region betrug 470 000 Euro. Auch insgesamt, also mit freistehenden Einfamilienhäusern, sind die Kosten fürs Eigenheim in Starnberg am meisten gestiegen – um 9,2 Prozent. Die höchsten Anstiege des Preisniveaus bei gebrauchten Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert gab es hingegen in Freising (9 Prozent). Der Quadratmeter kostete 2550 Euro, der Mittelwert betrug 2412 Euro. Die Diskussion um die dritte Startbahn blieb ohne Effekt: Die Preise steigen trotzdem.

In Freising werden Grundstücke knapp

Im Jahresvergleich ging die Zahl der zum Kauf angebotenen Grundstücke stark zurück. Im Schnitt 18 Prozent weniger ergaben Berechnungen des IVD-Instituts. Die Landkreise Freising und Erding meldeten Rückgänge von bis zu 37,4 Prozent. In der Flughafenregion ist Wohnraum gefragt, weil es ein großes Angebot an Arbeitsplätzen gibt. Laut der Bundesagentur für Arbeit weist der Landkreis Freising mit 2,4 Prozent eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten deutschlandweit auf. Es gibt mehr Einpendler (43 354) als Auspendler (35 004). Nur München ist auch Einpendler- Gebiet, die übrigen Landkreise haben mehr Auspendler.

Das Büro der Zukunft

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Starnberg: Idylle mit Rekordpreisen

Zu den teuersten Orten im Münchner Umland zählen Starnberg mit durchschnittlich 930 000 Euro fürs Eigenheim, Tutzing mit 950 000 Euro sowie Grünwald mit rund 1,3 Millionen Euro. Starnberg profitiert in mehrfacher Hinsicht von seiner Lage: Wunderbare Landschaft und man ist in zwanzig Minuten mit der S-Bahn oder über die Autobahn in München. Für die Idylle am Starnberger See sind viele bereit, Rekordsummen hinzulegen. Nicht zuletzt weil Starnberg zu den kaufkraftstärksten Landkreisen Deutschlands zählt. Die höchsten Kaufpreise bei den Baugrundstücken für Einfamilienhäuser wurden im Herbst 2011 in Starnberg und Gräfelfing bezahlt. Hier lagen die durchschnittlichen Kaufpreise bei bis zu 885 Euro pro Quadratmeter. Zu den günstigsten Orten im Münchner Umland gehören Altomünster (230 Euro pro Quadratmeter), Odelzhausen (240 Euro) sowie Petershausen (260 Euro).

Dachau hat weniger Häuser im Angebot

Den stärksten Rückgang im Eigenheimbereich weist der Landkreis Dachau auf. Es wurden rund 22 Prozent weniger Objekte angeboten. Dachau hat sich in den vergangenen Jahren zu einem wichtigen Wirtschaftsstandort der Region entwickelt, Immobilien sind entsprechend begehrt. Ein freistehendes Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert kostet 495 000 Euro. Im Schnitt gibt es Einfamilienhäuser im Münchner Umland 589 000 Euro. Bei den Eigentumswohnungen haben die Landkreise Ebersberg mit 19,4 Prozent und Starnberg mit 15,3 Prozent die höchsten Rückgänge.

Angebotsklemme bei größeren Objekten

Auch bei örtlichen Privat- Banken ist zu hören, dass die Baufinanzierungen für ihre Kunden unter Dach und Fach seien, das Kaufvorhaben aber immer öfter am Mangel an geeigneten Immobilien scheitere. Gerade was größere Objekte angeht, hat zum Beispiel die Commerzbank Bayern Süd eine echte Angebotsklemme ausgemacht. Der Sparkassenverband bewertet die Preissteigerung als „notwendige Anpassung“ auf dem Immobilienmarkt. Interessenten, die nach günstigen Wohnungen suchen, sollen sich jenseits des S-Bahn-Bereichs orientieren. Billigere Immobilien in einfacher Lage gebe es in den Landkreisen Freising, Erding, Fürstenfeldbruck und Miesbach.

Von Kathrin Garbe 

Rubriklistenbild: © Fotorechte: Wamsler Architekten/Quelle: Passivhaus Institut

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