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Gottfried Urban von der Neue Vermögen AG.

Anlagen-Kolumne von Gottfried Urban, Neue Vermögen AG

Zu Unrecht in der Kritik

Die offenen Immobilienfonds stehen zu Unrecht in der Kritik. Obwohl einige der Fonds weiter eingefroren sind, besteht derzeit keine Veranlassung, Fondsanteile ohne Not zu veräußern. Die mittelfristigen Renditeaussichten sind nach wie vor günstig.

Im Oktober 2008 wurden elf der in 26 in Deutschland zugelassenen Publikumsfonds eingefroren, nachdem vor allem institutionelle Anleger innerhalb weniger Tage 5,5 Milliarden Euro abgezogen hatten. Seither wurden erst zwei Fonds wieder geöffnet. Das hat die über fünf Jahrzehnte bewährte Anlageklasse zuletzt in Misskredit gebracht. In weiten Teilen ist die Kritik jedoch überzogen. Denn nicht etwa weil sich ihre Qualität verschlechtert hatte, trennten sich institutionelle Anleger von ihren Fondsanteilen. Offene Immobilienfonds sind „Opfer“ ihrer im Vergleich zu anderen Vehikeln robusten Wertentwicklung und Liquidität geworden. Gerade wegen ihrer relativen Stärke stiegen professionelle Anleger wie Dachfonds oder Vermögensverwalter noch kurz vor Schließung der ersten Fonds verstärkt ein.

Weil sie aber die an anderer Stelle entstandenen Liquiditätsengpässe schließen mussten, suchten dieselben Investoren kurz darauf den Ausstieg. Es waren daher auch nicht die schlechten Fonds, sondern die guten Fonds, die schließen mussten, denn gerade hier waren die Profis besonders stark investiert.

Offene Immobilienfonds versprechen stabile Erträge bei relativ geringem Risiko. Deshalb sind die Fonds bei sicherheitsorientierten Investoren besonders gefragt. Außerdem schützen offene Immobilienfonds das Vermögen vor schleichenden Verlusten durch Inflation, weil sich der Wert von Immobilien für gewöhnlich parallel zum allgemeinen Preisauftrieb entwickelt.

Die Fonds bieten noch einen weiteren Vorteil: Sie federn das Depot gut gegen das Auf und Ab an den Börsen ab. Denn die Preise bilden sich nicht durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage, sondern werden von unabhängigen Sachverständigen festgelegt. Dies schützt die Anleger vor einem psychologisch bedingten, irrationalen Überschießen der Kurse nach oben wie nach unten. Vom Extremfall einer Liquidierung des Fonds einmal abgesehen, müssen die Anleger indes kaum mit größeren Wertverlusten rechnen; dafür kann es aber wie im Moment zu einer Einschränkung der Liquidität kommen. Doch auch dies geschieht nur zum Schutz der Anleger.

Anleger sollten sich in der aktuellen Situation besonnen verhalten. Wer nicht zwingend auf kurzfristige Liquidität angewiesen ist, sollte unbedingt von einer Veräußerung der Fondsanteile über die Börse Abstand nehmen. Denn im aktuellen Umfeld müssen teils sogar erhebliche Abschläge gegenüber den „offiziellen Preisen“ in Kauf genommen werden. Durch die laufenden Mieteinnahmen ist eine positive Wertentwicklung der jetzt geschlossenen Immobilienfonds zu erwarten. Vielfach erhöht sich bei Schließung eines offenen Immobilienfonds sogar die laufende Rendite, weil die Liquidität im Fonds als Renditebremse wirkt und die Mieterträge einen höheren Ertragsanteil ausmachen.

Aber auch die Ertragsaussichten bleiben weiter günstig. Im Schnitt sollte der Wertzuwachs auf Sicht der nächsten zwölf Monate weiter stabil über drei Prozent liegen. Von unkontrollierten Vermögensverwerfungen kann also keine Rede sein. Im Einzelfall mag es zwar durchaus Abweichungen geben. Aber speziell für einzelne qualitativ hochwertige offene Immobilienfonds ist auf Jahressicht keine negative Wertentwicklung des Rücknahmepreises zu erwarten. Denn gerade diese Fonds zeichnen sich durch ein breit gestreutes Portfolio, einwandfreie Mieterbonitäten und überdurchschnittlich hohe Vermietungsquoten aus.

Autor:
Gottfried Urban von der "Neue Vermögen AG" aus Traunstein.

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