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Viele Kreditnehmer sind an teure Altverträge gebunden

Immobilienkredit kündigen

Wie Schuldner vorzeitig aus teuren Darlehen herauskommen

Baugeld ist so günstig wie noch nie. Doch viele Kreditnehmer sind an teuere Altverträge gebunden. Wie sie Kreditverträge vorzeitig kündigen können.

Wer vor zehn Jahren einen Immobilienkredit aufnahm, der zahlte bei einer zehnjährigen Zinsfestschreibung im Durchschnitt knapp vier Prozent Zins. Heute kostet das Baugeld weniger als ein Prozent. Immobilieneigentümer, die nun in einen günstigeren Anschlusskredit wechseln, können sich freuen. Doch viele Kreditnehmer sind noch lange an den teuren Altkredit gebunden. Könnten sie ihr Darlehen vorzeitig kündigen, ließen sich oft tausende von Euro sparen. Grundsätzlich gilt aber: Pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten. Der Gesetzgeber und Gerichte haben allerdings einige Ausnahmen eingeräumt. So ist bei Kreditverträgen mit variablem Zins – also ohne Zinsfestschreibung – der Ausstieg aus dem Kreditvertrag erlaubt. Dies würde aber auch kaum eine Zinsersparnis bringen, da mit dem Marktzins auch der variable Zins des bestehenden Kreditvertrags gesunken ist. Interessanter ist eine andere Regelung: Wurde eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahre vereinbart, ist die Kündigung des Darlehens nach 10 Jahren möglich. In diesen Fällen zahlt sich ein Kreditwechsel oft aus. Schließlich ist bei Fehlern im Kreditvertrag unter Umständen ein Ausstieg möglich. Sonst ist aber der vorzeitige Ausstieg nur mit Zustimmung des Kreditgebers erlaubt und mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden.

Vorzeitige Kündigung nach § 489 BGB ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Bei Darlehen mit variabler Verzinsung kann nach dem Bürgerliche Gesetzbuch (§ 489 Abs. 2 BGB) der Kreditvertrag jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Daher garantieren die Anbieter von variablen Krediten den Zins im Allgemeinen auch nur für drei Monate. Der Anteil der Immobilienkredite mit variablen Zinssatz gemessen am allen Wohnungskrediten liegt nach Angaben der Bundesbank jedoch unter zehn Prozent. Dabei profitierten die Kreditnehmer mit variablem Zins im Gegensatz zu Schuldner mit Zinsfestschreibungen seit 2007 deutlich stärker von der Zinssenkung. Dagegen hat sich der Anteil der Wohnungskredite mit Zinsbindungsfristen von mehr als zehn Jahren seit Ende 2008 von rund 25 Prozent auf aktuell 50 Prozent verdoppelt. Der Vorteil von solchen Verträgen ist, dass der Kreditgeber zwar an die Bindungsfrist gebunden ist, der Kreditnehmer aber laut Gesetz (489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) das Darlehen nach 10 Jahren kündigen kann, ohne deshalb eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Stichtag für die Zehn-Jahres-Frist ist dabei das Datum, an dem der Kreditnehmer das Darlehen vollständig ausgezahlt bekommen hat. Danach muss noch eine Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten werden. Der Kreditnehmer kommt folglich aus solchen Krediten frühestens zehn Jahre und sechs Monate nach der letzten Auszahlungsrate heraus. Verbraucherzentralen bieten für die Kündigung Musterbriefe an.

Widerruf eines fehlerhaften Kreditvertrags

Wurden Kreditverträge formal juristisch nicht korrekt vereinbart, kann der Kreditnehmer unter Umständen ebenfalls vorzeitig aus dem Vertrag herauskommen. So verwenden einige Banken bis heute falsche Widerrufsbelehrungen in ihren Darlehensverträgen. Bei einem solchem Vertragsfehler hat der Kreditnehmer eventuell das Recht, sein Darlehen zu widerrufen. Er kann dann seinen Kredit zurückzahlen, ohne dass die Bank von ihm eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Allerdings hat der Gesetzgeber diesen Weg im Jahr 2016 weitgehend versperrt: Ein „ewiges“ Widerrufsrecht gibt es nur noch bei fehlerhaften Verträgen, die zu bestimmten Zeiten geschlossen wurden. Allerdings könnten nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshof vom 26. März 2020 (Aktenzeichen C-66/19) viele Kredite wegen fehlerhafter Klauseln weiterhin zeitlich unbegrenzt widerrufen werden. Für juristische Laien ist es schwer zu beurteilen ist, ob ihr Vertrag fehlerhaft ist und wie groß die Erfolgsaussichten eines Widerrufs sind. Es empfiehlt sich daher für Kreditnehmer, ihre Verträge von Baufinanzierungsberater der
Verbraucherzentralen überprüfen zu lassen. Oft bietet die Beratung auch eine Einschätzung, ob bei fehlerhaften Verträgen ein Widerruf oder weitere juristische Schritte ratsam sind oder nicht.

Sonderkündigungsrecht bei Hausverkauf

Ein grundpfandrechtlich gesicherter Kredit mit Zinsbindung kann der Kreditnehmer auch nach dem Gesetz (§ 490 Abs. 2 BGB) kündigen, wenn „seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind.“ Dieses außerordentliches Kündigungsrecht räumte der Gesetzgeber dem Kreditnehmer nach einem Urteil (Az.: XI ZR 267/96) des Bundesgerichtshofes vom 1. Juli 1997 ein. Als berechtigtes Interesse des Kreditnehmers zur Kündigung des Kreditvertrags wird dabei der Verkauf der eigenen Immobilie oder die Ablehnung der Kreditausweitung durch die Bank angesehen, wenn diese dadurch die wirtschaftliche Nutzung des Objekts verhindert. In diesen Fällen kann der Darlehensgeber jedoch eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ohne ein solches berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers steht es der Bank jedoch frei, den Kreditvertrag auch gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung aufzuheben. Sie

Keinen rechtlichen Anspruch auf eine vorzeitige Aufhebung des Darlehens hat beispielsweise der Kreditnehmer, wenn es arbeitslos wird, ein Darlehensnehmer stirbt oder er unverhofft einen Geldbetrag erbt und zur Tilgung einsetzen könnten. Dann ist der Kreditnehmer auf die Zustimmung Ihres Geldinstituts angewiesen. 

Wie berechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung?

Wird ein Immobiliendarlehen vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank (nach § 502 Abs.1 BGB) „eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden“ verlangen. Das Kreditinstitut ist gesetzlich verpflichtet, dem Kreditnehmer die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu nennen. Die Bank hat keinen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung, wenn im Vertrag Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Besteht für den Kreditnehmer ein rechtlicher Anspruch den Vertrag vorzeitig aufzulösen (§ 490 Abs. 2 BGB), dann sollte die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach den vom Bundesgerichtshof anerkannten Methoden erfolgen. Erfolgt die vorzeitige Kündigung ohne rechtlichen Anspruch darauf, kann die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung auch anders berechnen. Da in solchen Fällen die Vorfälligkeitsentschädigung sehr hoch ausfallen kann, sollte die Berechnung von einem bankunabhängigen Experten – etwa von der Verbraucherzentrale Hamburg oder dem Finanzierungsportal FMH – überprüft werden. Immerhin können die Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich als Werbungskosten beim Finanzamt geltend gemacht werden.

Von Ulrich Lohrer

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