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Vorzeitige Rückzahlung wird immer teurer: Kreditnehmer müssen derzeit oft mehrere Zehntausend Euro Entschädigung an die Bank zahlen, wenn sie ihren Kredit vorzeitig zurückzahlen. 

Risiken und wichtige Details

Immobilienkredite: Kostenfalle Hausverkauf

Die Zinsen für Hypothekendarlehen purzeln seit Jahren. Die Kehrseite bekommen Kreditnehmer zu spüren, die ihr Haus verkaufen wollen – oder müssen. Für die vorzeitige Rückzahlung des Kredits verlangen Banken derzeit Rekordsummen. Gegen überhöhte Forderungen können sich Kreditaus-steiger aber wehren.

Ein früher Ausstieg aus einem Kredit ist derzeit so teuer wie nie. Für die vorzeitige Rückzahlung eines Immobilienkredits etwa verlangen Banken derzeit oft 20 Prozent der Restschuld und mehr. So lag die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für ein 20 000-Euro-Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung, das ein Kreditnehmer schon nach fünf Jahren zurückgezahlt hat, im Jahr 2008 bei rund 2000 Euro. Im August 2016 verlangten Banken im Schnitt rund 34 000 Euro. Das ergab eine Untersuchung der Stiftung Warentest für die aktuelle Ausgabe der Zeitschrift „Finanztest“. Doch längst nicht immer müssen Kunden diese Summen akzeptieren. Oft rechnet die Bank zu ihrem Vorteil. Die Stiftung Warentest zeigt, wie sich Kreditnehmer wehren können.

Festzins wird zum Risiko

Hauptgrund für die extremen Bankforderungen sind die stark gesunkenen Zinsen am Kapitalmarkt. Zahlt der Kreditnehmer sein Darlehen vor Ende der Zinsbindung zurück, darf die Bank einen Ausgleich verlangen, wenn sie das Geld während der Restlaufzeit nicht mehr zum vereinbarten Zinssatz anlegen kann. Je größer der Abstand zwischen Vertragszinssatz und Rendite für Hypothekenpfandbriefe zum Zeitpunkt der Rückzahlung, desto höher die Rückzahlung. Sind die Zinsen seit Vertragsabschluss stark gesunken, steigt die Entschädigung bis in schwindelnde Höhen. Der scheinbar sichere Festzinskredit wird beim vorzeitigen Ausstieg also zum unkalkulierbaren Risiko.

Viele Banken kassieren zu viel

Verstärkt wird das Problem, weil Banken oft mehr kassieren, als ihnen nach der Rechtsprechung zusteht. Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen kennt viele Beispiele. „Banken haben oft nicht berücksichtigt, dass der Kunde im Vertrag das Recht zu Sondertilgungen hatte oder den Tilgungssatz erhöhen durfte.“ Das müssen sie aber, entschied Anfang 2016 der Bundesgerichtshof (Az. XI ZR 388/14). Nach dem Urteil ist der Zinsschaden der Bank so zu berechnen, als schöpfe der Kunde seine Tilgungsrechte während der restlichen Zinsbindung voll aus. „Im Vergleich zu Krediten mit starrer Tilgung fällt die Entschädigung regelmäßig um einige Tausend Euro niedriger aus“, sagt Schwarz.

Forward-Darlehen falsch abgerechnet

Überhöhte Forderungen stellen Banken oft auch an Kunden, die ein Forward-Darlehen vorzeitig ablösen. Wer mit seiner Bank bereits Jahre vor Ende der ersten Zinsbindung einen Anschlusszinssatz vereinbart, darf so ein Forward-Darlehen bereits zehn Jahre plus sechs Monate Kündigungsfrist nach Abschluss der Verlängerungsvereinbarung – ohne Entschädigung – zurückzahlen. Tilgt der Kunde vorher, darf die Bank längstens bis zu diesem Termin einen Zinsschaden berechnen. Viele Banken kalkulieren aber bis zum Ende der Zinsbindung – und kassieren für mehrere Jahre Zinsen, die ihnen nicht zustehen.

Viel Streit ums Detail

Strittig sind auch andere Kriterien, mit denen Banken die Entschädigung berechnen.

Risiko: Vom Zinsschaden müssen Banken einen angemessenen Betrag für das Kreditrisiko abziehen, das durch die Rückzahlung entfällt. Banken setzen dafür Minisätze von 0,05 oder 0,06 Prozent der Restschuld im Jahr an – nur ein Bruchteil der Risikozuschläge, die sie von Kunden mit weniger als 20 Prozent Eigenkapital verlangen.

Abrechnungszeitraum: Für die Berechnung der Entschädigung ist das Datum maßgeblich, an dem der Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird. Viele Banken kalkulieren bereits vorher und behalten sich eine Neuberechnung vor, falls sich die Zinsen am Kapitalmarkt bis zum Rückzahlungstermin ändern. Das geschieht oft einseitig: Sind die Zinsen gesunken, fordert die Bank eine höhere Entschädigung. Sind die Zinsen gestiegen, entfällt die Korrektur, die zugunsten der Kunden nötig wäre.

Kündigung:Kündigt die Bank wegen Zahlungsverzugs, stehen ihr nur Verzugszinsen zu, aber keine Vorfälligkeitsentschädigung (BGH, Az. XI ZR 103/15). In der Vergangenheit haben Banken regelmäßig aber beides kassiert.

Eine Arbeitsgruppe des Bundesjustiz- und Finanzministeriums soll prüfen, wie die Regeln zur Vorfälligkeitsentschädigung verbessert werden können. Mit dabei ist Frank-Christian Pauli vom Verbraucherzentrale Bundesverband. Für ihn steht fest: „Wir brauchen nicht nur klare und faire Regeln für die Berechnung, sondern auch eine Begrenzung der Vorfälligkeitsentschädigung.“

Für betroffene Kreditnehmer wird die Lage immer prekärer. Für die vorzeitige Rückzahlung sollen sie mitunter sogar mehr Entschädigung leisten, als sie an Zinsen in der restlichen Laufzeit hätten zahlen müssen.

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