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Interview: Warum die Wohnungspreise sinken könnten

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München - Das Gutachten des Zentralen Immobilienausschusses hat am Dienstag selbst Experten überrascht: Am Wohnungsmarkt in Großstädten ist Entspannung in Sicht. Im Interview erklärt der Verfasser der Studie, Harald Simons, warum er mit dieser Entwicklung rechnet.

Am Dienstag haben Sie der Bundesregierung ein Gutachten übergeben, in dem zu lesen ist: In Städten wie München werden die Mieten bald nicht mehr steigen, außerdem werden die Preise für Eigentumswohnungen um bis zu ein Drittel einbrechen. Das klingt wie die Studie aus einem anderen Universum.

Zunächst einmal sollten wir klären, um was es in dem Gutachten überhaupt geht: Wir wollten untersuchen, ob die hohen Kaufpreise für Wohnungen, die im Moment gefordert werden, noch gerechtfertigt sind.

Mit welchem Ergebnis?

Harald Simons arbeitet seit 1993 für das private Forschungsinstitut Empirica und sitzt dort seit 2002 im Vorstand. Simons hat Volkswirtschaft studiert, seit 2010 ist er Professor an der Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur in Leipzig.

Was wir in den vergangenen Jahren gesehen haben, ist eine Entkopplung der Kaufpreise von den Neuvertragsmieten. Die Neuvertragsmieten gingen hoch, aber die Kaufpreise gingen noch stärker hoch. In München sind die Kaufpreise seit 2010 um 114 Prozent gestiegen, während die Mieten nur um 32 Prozent zulegten. Das hat die Renditen – also den Verdienst der Investoren – sehr stark nach unten gedrückt. Verglichen mit anderen deutschen Großstädten ist die Rendite in München inzwischen mit rund zwei Prozent am niedrigsten. Da muss nur mal die Miete ausfallen oder irgendein Störmieter in die Wohnung ziehen, schon ist die Rendite negativ.

Warum zahlen Investoren in München trotzdem diese exorbitanten Preise?

Ganz einfach: Die Käufer der Wohnungen spekulieren auf weiter steigende Neuvertragsmieten. Ich kenne kein einziges Verkaufsprospekt, in dem nicht von weiter steigenden Mieten die Rede ist.

Ist das nicht plausibel?

Nicht ganz: Um weiter steigende Neuvertragsmieten zu haben, bräuchten wir weiterhin eine Nachfrage, die stärker steigt als das Angebot. Und das ist genau die Krux: In Berlin beobachten wir das am deutlichsten, in München mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit: Die Zuwanderung in diese Städte hat sich gewandelt.

Inwiefern?

Werfen wir einen Blick zurück: Etwa ab 2005 beobachten wir eine erste Wanderungswelle. Junge Leute aus Deutschland ziehen in attraktive Städte wie München, die Mieten steigen. Ab 2010 flacht diese Welle ab. Jetzt sehen wir, dass Städte wie München deutlich weniger Menschen aus Deutschland anziehen.

Das lässt sich schwer glauben.

Das bisherige Spiel lief so: Aus ganz Deutschland kamen Menschen zusammengeströmt und konzentrierten sich auf Städte wie München. Wenn die Leute älter wurden oder man sich schlicht die Mietpreise nicht mehr leisten konnte, zog man in einem nächsten Schritt irgendwo ins Umland zwischen Landsberg und Erding. Jetzt sehen wir aber, dass die Stadt München – also ohne Berücksichtigung der Umlandgemeinden – an Zuzug aus Deutschland verliert. Der Schwarm zieht an München vorbei, in Berlin ist das noch deutlicher zu beobachten.

Warum zieht der Schwarm weiter?

Städte wie München sind schlicht zu teuer. Wenn die Kinder zum Studieren wollen, sagen die Eltern ihnen: An der Uni München brauchst du dich gar nicht erst zu bewerben, München können wir uns nicht leisten. Dann landen die Kinder in Städten wie Erlangen, die ebenfalls attraktiv sind, dort ist genauso was los. Auch Berufsanfänger machen einen Bogen um München. Dieser Effekt fällt nicht auf, weil es immer noch Zuwanderung aus dem Ausland gibt, zum Beispiel auch durch Flüchtlinge. Aber selbst die Zuwanderung aus dem Ausland lässt allmählich nach, der Höhepunkt ist überschritten.

Was hat das jetzt mit den Mieten und Wohnungspreisen zu tun?

Die großen Wanderungswellen sind durch – gleichzeitig haben wir viel in der Pipeline.

Sie meinen, der Neubau kommt in Schwung?

In München beobachten wir einen Bauüberhang. Dieser Überhang an Wohnungen, die bereits genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt sind, ist positiv. Und die Wohnungsbaumaschine kommt in Gang. Zwar ist noch nicht viel fertiggestellt, es wird aber viel kommen. Wir bekommen ein stärkeres Angebot als in der Vergangenheit – und eine schwächere Nachfrage als erwartet. Die Neuvertragsmieten werden aufhören zu steigen.

Heißt das, wer jetzt eine Wohnung in München gekauft hat, um sie zu vermieten, ist einer Spekulationsblase aufgesessen?

Das Wort Blase nehme ich nicht in den Mund. Eine Blase hätten wir, wenn die Wohnungen mit Krediten finanziert worden wären und die Käufer das Geld nicht mehr an die Bank zurückzahlen könnten. Das ist zum Glück nicht der Fall.

Aber verspekuliert haben sich die Käufer doch trotzdem, sofern Ihre Annahmen zutreffen?

Ja, das kann man sagen. Wenn die Neuvertragsmieten nicht mehr steigen, machen die Investoren Verluste, die Preise sinken. Wer zu spät in den Wohnungsmarkt eingestiegen ist, hat Pech gehabt.

Offen bleibt die Frage, wann der von Ihnen erwartete Preisverfall am Wohnungsmarkt einsetzen wird. Wird es die Europäische Zentralbank sein, die mit einem Anheben der Zinsen die Wende auslöst?

Es gibt zwei mögliche Auslöser: Nummer eins – und da redet die Branche seit Jahren darüber – ist ein höheres Zinsniveau. Aber die Investoren waren hoffentlich schlau genug und haben die künftig steigenden Zinsen eingepreist.

Was wird dann die Wende bringen?

Das zweite auslösende Signal hat derzeit kaum jemand auf der Rechnung: Dass die Nachfrage nach Wohnraum schwächer als erwartet ausfallen könnte. Es hat sich irrtümlicherweise ein Denken wie in den 90er Jahren eingeschlichen: Wachstum für immer.

Sollten Sie recht behalten: Wir wirkt sich ein Preisverfall in München auf das Umland aus?

Das Ausweichen der Münchner ins Umland wird sich bei sinkenden Preisen nicht mehr so lohnen. Also wird auch dort die Nachfrage sinken, im Umland werden die Preise ebenfalls zurück gehen.

Der Bundesregierung liegt Ihr Gutachten inzwischen vor. Wie sollte sie auf Ihren Befund reagieren?

Nur weil ein Ende des Preisanstiegs in Sicht ist, gibt es längst keine sozialpolitische Entwarnung. Es muss weiter gebaut werden. In München gibt es praktisch keinen Leerstand mehr. Aber der Kauf darf jetzt nicht mehr weiter befeuert werden. Und eines darf auch nicht vergessen werden: Selbst wenn Neuvertragsmieten bald nicht mehr steigen, gehen Bestandsmieten trotzdem weiter nach oben. Sie werden sich langfristig dem Niveau der Neuvertragsmieten anpassen.

Interview: Sebastian Hölzle

Rubriklistenbild: © Kruse

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