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Ein Hinweisschild mit Bundesadler am Bundesgerichtshof in Karlsruhe. Foto: Uli Deck

Urteil des BGH

Käufer muss Sperrfrist bei Eigenbedarfskündigung einhalten

Wenn Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen, ist das für viele Mieter ein Alptraum. Der BGH stellt klar: Eine dreijährige Kündigungssperre nach dem Verkauf einer vermieteten Wohnung muss eingehalten werden. Das soll Missbrauch verhindern und gilt auch beim Kauf durch eine Gesellschaft.

Karlsruhe (dpa) - Wenn eine Firma eine vermietete Wohnung kauft, darf sie Mietern frühestens nach drei Jahren aus Eigenbedarf kündigen. Davor sei eine solche Kündigung unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) und verwies auf eine entsprechende Sperrfrist.

Das Gericht in Karlsruhe bezog sich auf die diesbezügliche Regelung des Paragrafen 577a des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) war mit der Kündigung einer Wohnung in Frankfurt am Main bereits in den Vorinstanzen gescheitert.

Einer der Gesellschafter wollte eine 160 Quadratmeter große Wohnung selbst beziehen, in der seit 1981 ein Ehepaar mit seiner Tochter lebt. Ob die Eigenbedarfskündigung aus dem Jahr 2015 überhaupt berechtigt war, nicht mehr geprüft werden, sagte die Vorsitzende Richterin. Denn die Sperrfrist sei unterschritten worden. Der Senat sei aber verwundert, dass ein Immobilienmakler, der über einen großen Bestand von Wohnungen verfüge, überhaupt eine Eigenbedarfskündigung ausspreche. Der Kläger hatte vor dem Landgericht argumentiert, dass nur diese Wohnung im noblen Stadtteil Westend seinem Bedürfnis nach Repräsentation gerecht werde.

Die Vorsitzende Richterin machte deutlich, dass es sich um einen Paradefall handelt, den der Gesetzgeber bei der Änderung des Paragrafen 577a BGB mit der Sperrfrist im Auge hatte. Darin ist geregelt, dass diese auch bei Verkauf an eine Personengesellschaft oder mehrere Käufer gilt. Hintergrund war das sogenannte Münchner Modell, bei dem Gesellschaften den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit anschließendem Verkauf umgingen, indem sie Eigenbedarfskündigungen aussprachen.

Paragraf 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

Paragraf 577a BGB Kündigungsbeschränkungen bei Wohnungsumwandlung

Mitteilung des BGH zum Urteil

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