Karstadt-Quelle versilbert Immobilien - und wird schuldenfrei

- München/Düsseldorf - Der angeschlagene Warenhauskonzern Karstadt-Quelle hat sein Tafelsilber verkauft: 89 Warenhäuser sowie etliche Sporthäuser, Parkhäuser und Bürogebäude. Der Handelsriese kassiert dafür voraussichtlich stolze 4,5 Milliarden Euro. Künftig ist er nur noch Mieter in den Gebäuden und muss jährlich 259 Millionen Euro zahlen.

Es ist der bislang größte Verkauf von Geschäftsimmobilien in Deutschland, wie Konzernchef Thomas Middelhoff stolz betonte. Schneller als erwartet hat der bislang hochverschuldete Konzern damit einen Käufer für seine zum größten Teil erstklassig platzierten Immobilien gefunden und dabei noch einen höheren Preis erzielt als zunächst prognostiziert. Auf einen Schlag ist der Konzern seinen milliardenschweren Schuldenberg los.

Der Zeitpunkt für den Verkauf des Tafelsilbers ist günstig. Denn derzeit suchen zahlreiche Investmentfirmen und Immobilienfonds nach Anlagemöglichkeiten auf dem deutschen Markt, die Preise für Geschäfts-Immobilien sind deutlich in die Höhe geschnellt.

Der Milliardendeal trägt eindeutig die Handschrift des gewieften Investmentexperten Middelhoff. Der frühere Europachef der Londoner Investmentgesellschaft Investcorp verkaufte nicht einfach die Immobilien - er dachte sich eine Konstruktion aus, um den Konzern auch an den für die nächsten Jahre erwarteten Gewinnen teilhaben zu lassen.

Die Immobilien werden dazu in einem ersten Schritt an ein Gemeinschaftsunternehmen verkauft, das zu 51 Prozent dem US-Immobilienfonds Whitehall gehört und zu 49 Prozent der Karstadt-Quelle AG. Dieses Unternehmen zahlt Karstadt zunächst 3,7 Milliarden Euro. Das Geld dazu stammt - wie in der Immobilienbranche üblich - größtenteils aus Krediten, die mit den Warenhaus-Immobilien besichert sind. Das Joint Venture soll dann in den nächsten drei bis fünf Jahren die Immobilien weiterverkaufen. Daraus erhofft sich der Konzern noch einmal Einnahmen von 800 Millionen Euro. Unter dem Strich bliebe ein Erlös von 4,5 Milliarden Euro.

Der Immobilienverkauf ist wohl auch die letzte Chance für den Konzern, sich am eigenen Schopf aus dem Sumpf zu ziehen. Galt doch der Immobilienbesitz bislang als Perle im Karstadt-Reich. Das weiß auch Middelhoff. Es gelte, jetzt den wiedergewonnenen Spielraum umsichtig zu nutzen. Nur dann sei das Geschäft zu rechtfertigen, sagte er bei der Bekanntgabe des Deals. Bis 2008 will der Manager den Konzern durchgreifend saniert haben.

Dass da noch einiges zu tun ist, zeigt die Bilanz 2005. Im ersten Jahr der Ära Middelhoff fiel der bereinigte Umsatz um 4,2 Prozent auf 15,5 Milliarden Euro. Außerdem schrieb das Unternehmen weiterhin rote Zahlen. Auch wenn der Verlust mit 316,5 Millionen Euro um 80 Prozent niedriger ausfiel als im Vorjahr.

Sorgenkinder sind derzeit vor allem die Versandhäuser Quelle und Neckermann, wo die Umsätze im vergangenen Jahr dramatisch einbrachen. Hier will Karstadt-Quelle vor allem das Auslandsgeschäft und die florierenden Spezialversender ausbauen - auch durch Akquisitionen. Der Anteil des kränkelnden, klassischen deutschen Versandhausgeschäfts am Umsatz der Sparte soll dagegen von derzeit 61 auf nur noch 35 Prozent sinken. Dagegen sieht der Konzern im Warenhausgeschäft die Trendwende bereits erreicht.

Im vierten Quartal des vergangenen Jahres konnte die gesundgeschrumpfte Sparte erstmals seit geraumer Zeit wieder mit steigenden Umsätzen glänzen. Diesen Trend will Middelhoff mit einer Aufwertung der Warenhäuser und schnelleren Kollektionswechseln beschleunigen.

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