Kindern Haus schenken: Steuern sparen, Wohnrecht sichern

Neuregelung droht: - Fachleute raten zur Eile. Nachdem das Bundesverfassungsgericht die derzeit geltende Erbschafts- und Schenkungssteuer gekippt hat, bleibt den Bürgern noch maximal bis Ende 2008 Zeit, die bevorzugte Behandlung von Immobilien auszunutzen. Geraten wird zu Schenkungsverträgen, die Steuern sparen, gleichzeitig aber den Schenkern ­ meist den Eltern ­ Ansprüche wie das Wohnrecht sichern.Betroffene Immobilieneigner sollten umgehend mit der Übertragung an ihre Nachkommen beginnen. Denn wer jetzt handelt, kann von drei Faktoren profitieren, wie die Münchener Steuerberaterin Erika Wacher erklärt: "Vom Bewertungsvorteil, den noch hohen Freibeträgen und von der Einbeziehung von Nutzungsrechten."

Eine Immobilien-Übertragung ist mit bestimmten Alterssicherungsrechten kombinierbar. So erlaubt die sogenannte Nießbrauchregelung Immobilienbesitzern, eigene Objekte zu Lebzeiten auf Verwandte zu übertragen, ohne ihre Ansprüche darauf ganz zu verlieren (siehe Kasten "Checkliste"). Der Schenker behält dabei für sich das Recht auf den wirtschaftlichen Nutzen, der in einem lebenslangen Wohnrecht oder durch Weitervermietung in etwaigen Mieteinnahmen bestehen kann.

"Dieses Wohnrecht soll unbedingt im Grundbuch eingetragen werden, dann ist es auch gegen Dritte wirksam", empfiehlt Ulrich Germer, Fachanwalt für Steuerrecht in Frankfurt. Das ist wichtig, falls die Kinder das Haus später weiterverkaufen.

Bei einer alternativen Form des Nießbrauchs bleibt der Schenker zivilrechtlich Eigentümer, der Beschenkte erhält dagegen die Erträge, bei einem Mietobjekt beispielsweise die Mieteinnahmen. Bei dieser Variante droht jedoch für beide Seiten der Verlust einer steuerlichen Abschreibungsmöglichkeit; für den Schenker, weil er keine Einnahmen mehr erzielt. Und für den Beschenkten, weil er ja nur die Mieteinnahmen bekommt, nicht aber das Gebäude selbst.

Rückfallklausel, wenn der Beschenkte das Haus verkauft

Die Nießbrauchregelung wirkt sich auch positiv auf die Schenkungssteuer aus, mindert sie doch deutlich den Wert einer Immobilie. Wird beispielsweise ein Objekt im Wert von 450\x0f000 Euro ohne Nießbraucheintrag von einem 65-jährigen Vater an seinen Sprössling verschenkt, kann dieser nur einen Freibetrag von 205 000 Euro geltend machen und zahlt elf Prozent Steuern auf den verbleibenden Rest von 245 000 Euro, also 26 950 Euro.

Erfolgt die Schenkung jedoch mit einem Nießbrauch, sieht die Rechnung deutlich günstiger aus. Anhand einer komplizierten Formel aus möglicher Nettokaltmiete des Objekts und Altersfaktor des Schenkenden wird im vorliegenden Fall der Kapitalwert des Nießbrauchs mit 162\x0f342 Euro bewertet. Diesen Betrag zieht man von dem zu versteuernden Teil der Immobilie in Höhe von 245\x0f000 Euro ab. Nur für diesen Differenzbetrag von 82\x0f658 Euro fällt zunächst Schenkungssteuer an, also 9092,38 Euro.

Die Differenz zwischen der festgesetzten Steuer von 26\x0f950 Euro und der bei der fiktiven Berücksichtigung des Nießbrauchs fälligen Steuer von 9092,38 Euro ­ in diesem Fall 17\x0f857,62 Euro ­ wird dem Beschenkten bis zum Ende des Nießbrauchs zinsfrei gestundet. "Löst der Beschenkte die gestundete Steuer vorzeitig ab, gewährt der Fiskus weitere Abschläge auf die Steuer", erklärt Anwalt Germer.

Überträgt der Vater vor der Schenkung die Hälfte der Immobilie an seine Ehefrau und übergeben dann beide später das Objekt, so kann der Beschenkte von beiden Elternteilen den Freibetrag nutzen. Im Falle ohne Nießbrauch würde sich somit die Schenkungssteuer auf 2800 Euro reduzieren, mit Nießbrauch fällt keine Steuer mehr an.

Sinnvoll ist eine Rückfallklausel im Schenkungsvertrag. Dadurch wird etwa bestimmt, dass eine Rückgabe erfolgt, wenn Vermögensverlust droht, der Beschenkte das Haus verkaufen will oder vor dem Schenker stirbt. Dieses Recht sollte im Grundbuch eingetragen und durch Vormerkung gesichert sein.

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