So klappt es mit dem Untermieter

Unter einem Dach mit Fremden: - Zu wenig Geld, zu viel Platz, Angst vor Einsamkeit - Gründe, sich einen Untermieter in die eigenen vier Wände zu holen, gibt es viele. Doch wer sein Zuhause für kurze oder längere Zeit untervermieten will, muss die Regeln kennen.

Teil der Wohnung soll vermietet werden

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden muss, wenn man Zimmer untervermieten will. In manchen Fällen ist dies bereits im Mietvertrag ausdrücklich gestattet. Dennoch ist ein Hauptmieter nicht auf den guten Willen des Vermieters angewiesen. Nach Angaben von Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin besagt das Gesetz, dass ein Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung besteht, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein "berechtigtes Interesse" aufgetreten ist. Dazu zählt zum Beispiel, dass sich die finanzielle Situation des Mieters verschlechtert hat, die Miete erhöht wurde oder ein Ehepartner nach der Scheidung ausgezogen ist.

Es funktioniert allerdings nicht, sich zunächst alleine eine teure Wohnung anzumieten und anschließend mit dem Argument der Kostenersparnis eine Untermieterlaubnis einzufordern. Der Verdacht, dass das Interesse schon vor Abschluss des Mietvertrages vorlag, liegt dann zumindest nahe. Der Vermieter hat aus zwei Gründen auch bei berechtigtem Interesse des Hauptmieters die Möglichkeit, einen Untermieter zu verbieten: Dies ist zum einen der Fall, wenn dadurch der Wohnraum übermäßig belegt würde. Auf der Seite des Mietervereins München (www.mieterverein-muenchen.de) heißt es, dass dies bei weniger als zehn Quadratmetern pro Person der Fall ist. Ulrich Ropertz erklärt jedoch, dass es keine klare Definition für eine übermäßige Belegung gibt. Zum anderen müsste der Vermieter nachweisen, dass er speziell gegen die Person des Untermieters etwas einzuwenden hat, beispielsweise wenn diese bereits in der Wohnung Hauptmieter gewesen ist und ihr gekündigt wurde. Grundsätzlich gilt, dass Mieter und Untermieter immer einen Mietvertrag abschließen sollten, egal, wie lange der Aufenthalt dort geplant ist.

Spezialfall Wohngemeinschaft

Hat bei einer Wohngemeinschaft (WG) nur ein Mitbewohner den Mietvertrag unterschrieben, sollte er mit den übrigen WG-Mitgliedern Untermietverträge abschließen. Es können jedoch auch alle Bewohner den Mietvertrag unterschreiben und somit Hauptmieter sein. Plant man bereits beim Einzug die Gründung einer WG, sollte dies im Hauptmietvertrag festgehalten werden. Dadurch ist das Wechselrecht der Bewohner fest verankert.

Fristen bei der Kündigung

Hält sich der Untermieter nicht an individuelle Abmachungen oder zahlt die Miete unpünktlich, kann ihm sofort gekündigt werden, wenn Haupt- und Untermieter unter einem Dach wohnen. Bei einer nicht möblierten Wohnung beträgt die Kündigungsfrist allerdings sechs Monate. Anders sieht es bei möblierten Zimmern aus: Ist die Kündigung bis zum 15. eines Monats zugegangen, muss der Untermieter bis zum Monatsende die Wohnung räumen.

Wer nicht als Untermieter zählt

Die Aufnahme von Ehegatten, Eltern oder Kindern in die Wohnung zählt nicht als Untermiete und muss deshalb nicht genehmigt, sondern nur angezeigt werden. Heiratet ein Mieter, kann der Partner ebenfalls in die Wohnung mit einziehen, ohne dass der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden muss. Dieses Recht wird zunehmend auch Paaren zugestanden, die in einer "eheähnlichen Gemeinschaft" leben. Für Geschwister oder entfernte Verwandte gilt dies allerdings nicht. Ebenso sind Besucher keine Untermieter, selbst wenn sie über mehrere Wochen bleiben. Der Vermieter kann dem Mieter keine Vorschriften über den Empfang von Besuchern machen.

Die ganze Wohnung soll vermietet werden

Anders als bei Teilvermietungen der Wohnung besteht bei einer kompletten Untervermietung kein gesetzlicher Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters. Dies gilt auch, wenn zum Beispiel Tochter oder Sohn des Mieters einziehen wollen. Allerdings ist der Mieter nicht verpflichtet, Auskünfte über die Einkommensverhältnisse des Untermieters zu geben.

Untervermieten als Kündigungsgrund

Hat ein Mieter ohne zu fragen untervermietet, kann dies laut Mieterbund eine Kündigung wegen "unbefugter Gebrauchsüberlassung" zur Folge haben. Dies kann auch passieren, wenn der Mieter eigentlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung gehabt hätte. Gleiches gilt, wenn der Vermieter bewusst getäuscht wurde, beispielsweise, wenn ein Hauptmietverhältnis zum Schein aufrechterhalten wird, der Hauptmieter aber schon ausgezogen ist und die Wohnung von einem der Untermieter übernommen wurde. Von einer Kündigung sind in der Regel Haupt- und Untermieter betroffen. Hat der Hauptmieter die Kündigung verschuldet, können dem Untermieter Schadensersatzansprüche zustehen. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund rät generell, sich beim örtlichen Mieterverein zu informieren, bevor man einen neuen Mitbewohner bei sich aufnimmt.

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