Kleinreparaturen: Wer zahlt, wenn in der Wohnung etwas kaputt geht

- München - Der Wasserhahn tropft, die Türklinke klemmt, der Lichtschalter ist defekt - solche Bagatellschäden erlebt jeder Mieter mal. Die Frage ist nur, wer für die Reparatur aufkommt.

Wer zahlt

Generell gilt: Der Vermieter ist sowohl für große wie für kleine Reparaturen verantwortlich, denn er muss die Wohnung instand halten. Er darf aber Bagatellschäden in begrenztem Umfang auf den Mieter abwälzen, wenn der Mietvertrag dies wirksam festlegt. Durch solche Kleinreparaturklauseln dürfen Schäden bis zu 75 Euro erfasst werden. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, WM 89, 324; 91, 381). Kostet die Reparatur mehr, muss der Vermieter sie komplett bezahlen. Aber auch bei einem kleinen Schaden darf er vom Mieter nicht verlangen, dass er ihn selbst repariert. Den Auftrag an Handwerker muss immer der Vermieter erteilen. Tut er es nicht, kann der Mieter eventuell sogar die Miete kürzen.

Die Rechnung

Der Vermieter darf die Rechnung für eine Reparatur nicht in mehrere Rechnungen aufspalten, so dass die Höchstgrenzen eingehalten werden. Die Höchstsumme für mehrere Kleinreparaturen in einem Jahr muss genannt werden: maximal 150 bis 200 Euro oder acht bis zehn Prozent der Jahresmiete (OLG Stuttgart, WM 88, 149).

Die Reparatur

"Kleinreparaturen müssen sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen", informiert der Deutsche Mieterbund. Das sind Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Dazu zählen etwa Lichtschalter, Waschbecken und Duschköpfe, auch mitvermietete Kühlschränke oder Waschmaschinen. Eine kaputte Klingelanlage oder die Reparatur anderer unter Putz liegender Leitungen gehören nicht dazu. Sind sie defekt, muss immer der Vermieter zahlen. Der kann den Mieter mit einer wirksamen Klausel aber immer nur verpflichten, die Kosten zu tragen. Er darf nicht die Pflicht zur Instandhaltung oder -setzung auf den Mieter abwälzen (BGH, WM 92, 355).

Der Mietvertrag

Nichtig sind etwa Kleinreparaturklauseln, die vom Mieter verlangen, sich an allen Reparaturen mit einem bestimmten Betrag zu beteiligen (LG Stuttgart, WM 87, 254). Als unwirksam verwarf das Landgericht München auch folgende Klausel: "Der Mieter ist verpflichtet, Rollläden, Licht- und Klingelanlagen in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen" (LG München I, WM 88, 145). "Die Klausel darf nicht so formuliert sein, dass sie auch die Leitungen für Gas, Wasser und Strom erfasst, denn hiermit kommt der Mieter so gut wie nicht in Berührung", so der Mieterbund. Nichtig seien daher auch Klauseln, wonach der Mieter Reparaturen an den "elektrischen Einrichtungen" bezahlen muss. Nach Angaben des Eigentümerverbands Haus & Grund ist auch eine Klausel unwirksam, "nach der Heiz-Thermen auf Kosten des Mieters einmal im Jahr von einem Fachmann gewartet werden müssen, wenn sie keine betragsmäßige Obergrenze enthält, bis zu welcher der Mieter die jährlich entstehenden Wartungskosten zu tragen hat".

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