Leerstände bei Bürogebäuden treffen Immobilienfonds

- München - Die ersten offenen Immobilienfonds haben ihre Anteilsbesitzer mit einer schwachen Wertentwicklung aufgeweckt. Die Ursache steht an den Bürotürmen in München und in der ganzen Republik zu lesen: "zu vermieten". Die Leerstände steigen und da die meisten Immobilienfonds Büroimmobilien halten, trifft sie im Besonderen das Überangebot.

<P>Die iii-Fonds Nr. 1 und Nr. 2 weisen entgegen den Branchenergebnissen für 2003 nur noch eine Performance von 0,4 bzw. 0,5 Prozent aus. Andere überwiegend in Deutschland investierte Immobilienfonds, die jetzt noch Wertentwicklungen nach oben zwischen drei und vier Prozent ausweisen, werden auf dem Weg nach unten folgen. Die neue Geschäftsführung der HVB-Tochter Internationales Immobilieninstitut GmbH hat als Erste bei ihren iii-Fonds reagiert: Sie verzichtete auf Wertzuschreibungen, sie nahm sogar Abschreibungen vor. Im iii-Fonds Nr.1 schrieb sie 3,4 Prozent ab, 3,1 Prozent waren es im iii-Fonds Nr. 2.</P><P>Da Immobilien an der Börse nicht gehandelt werden, haben die offenen Immobilienfonds zur Bewertung ein Sachverständigensystem aufgebaut. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige schauen sich die Häuser gründlich an und stellen den Wert anschließend in einem Gutachten fest. Wichtigster Bezugspunkt ist dabei die Nettomiete pro Jahr, gefeilscht wird mit den Fonds-Geschäftsführern nur noch über den Multiplikator.</P><P>Alle Immobilienfonds werden über kurz oder lang ihre Bewertungen dem schlechten Mietmarkt für Bürohäuser anpassen müssen. Der Verfall der Nettomiete bei einer Neuvermietung kann nicht einfach durch einen höheren Multiplikator ausgeglichen werden. Im Gegenteil, der Multiplikator müsste eigentlich verringert werden, wenn die Lage sich verschlechtert. Bei Leerständen haben die Fondsmanager nach einer Branchenübereinkunft ein Jahr Zeit, um einen neuen Mieter zu finden, danach muss abgewertet werden.</P><P>Der Abfall der Performance schreckt die mit jährlich vier bis fünf Prozent Zuwachs verwöhnten Anleger auf, aber die Ausschüttung ist nicht gefährdet. Wenn der Leerstand zehn Prozent beträgt, fließen nach wie vor 90 Prozent der Mieteinnahmen. Die Bruttomietrendite liegt nach wie vor bei rund fünf Prozent. Von der Immobilienkrise verzehrt worden sind nur die Hoffnungswerte, die der Anteilseigner bei einem Verkauf hätte realisieren können.</P>

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