Maklergebühren: ohne Leistung gibt's kein Geld

- Zwei Monatsmieten sind bereits vor dem Einzug weg. Doch nicht alles, was Makler berechnen, ist auch berechtigt.

Franca B. hatte schon drei Wohnungsbesichtigungen hinter sich - jeweils im Gefolge des potenziellen Vermieters. Wohnung Nummer 4 wurde es dann. 700 Euro "kalt" für 68 Quadratmeter. Zwar kein Schnäppchen, aber wegen der Lage akzeptabel und für sie finanziell verkraftbar. Ärgerlich nur, dass sie schon 1400 Euro plus 19 Prozent Mehrwertsteuer, insgesamt also 1666 Euro an den Makler zu zahlen hatte, bevor sie überhaupt die ersten Möbelstücke über die Türschwelle geschleppt hatte.

Der Deutsche Mieterbund hält sie zwar nicht generell für ungerecht, die Maklercourtage. Doch zum einen sei sie "viel zu hoch", gemessen an der dafür erbrachten Leistung. Zum anderen sei es nicht einzusehen, dass der - eine Wohnung suchende - Mieter die Gebühr zu entrichten habe. Der Vermieter wolle doch seine Immobilie an den Mann bringen. Allenfalls eine Teilung "50:50" sei noch nachvollziehbar.

Doch ob überhaupt Anspruch auf die Maklergebühr besteht, das hängt von folgenden Voraussetzungen ab:

Besteht ein Vertrag?

Wohnungssuchende und Makler haben einen Vertrag geschlossen, in dem die Maklertätigkeit und die Höhe der Provision festgelegt sind. Das gilt auch für die Fälle, in denen der Mietinteressent auf ein Maklerinserat in der Zeitung reagiert hat. Wichtig: Der Vertrag mit dem Makler kann auch mündlich geschlossen werden. Dann liegt es allerdings im Streitfall an dem Makler, dass ein Vertrag zustande gekommen ist und eine Provision vereinbart wurde.

Was wurde geleistet?

Der Makler muss "tätig" geworden sein. Er muss entweder eine Mietwohnung nachgewiesen oder sie vermittelt haben. Als Nachweis reicht es aus, wenn er dem Interessenten eine Adresse nennt, unter der er eine Wohnung bekommen kann. "Vermittlung" bedeutet: Der Makler zeigt dem Kunden die Wohnung und führt zum Beispiel einen Besichtigungstermin durch. Wichtig ist, dass die Maklertätigkeit ursächlich oder zumindest "mitverantwortlich" für die spätere Anmietung der neuen Wohnung gewesen ist.

Geld bei Erfolg

Der Makler bekommt die Provision nur, wenn seine Arbeit erfolgreich war. Das bedeutet: Es muss zum Abschluss eines Mietvertrages über die vermittelte oder nachgewiesene Wohnung gekommen sein. Ohne Unterschrift unter den Mietvertrag gibt es also keine finanzielle Belohnung für den Makler.

Kein Vorschuss

Nach dem Gesetz darf die Maklerprovision maximal zwei Monatsmieten betragen - ohne Nebenkostenvorauszahlungen, aber plus Mehrwertsteuer. Wird zwischen Mieter und Vermieter ein Staffelmietvertrag vereinbart, richtet sich die Maklerprovision nach der Miethöhe des ersten Jahres. Der Makler darf keine Vorschüsse oder Schreibgebühren verlangen. Andererseits: Hält sich der Mieter nicht an die Spielregeln des auch von ihm unterschriebenen Maklervertrages, so kann es sein, dass er eine Vertragsstrafe bezahlen muss, wenn dies im Vertrag so vereinbart war. Dieser Passus kann Realität werden, wenn sich der Mieter zum Beispiel nicht um die vermittelte oder nachgewiesene Wohnung kümmert (und vielleicht längst anderswo eingezogen ist).

Rolle des Verwalters

Ob für den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage Sonderregelungen gelten, war lange umstritten. Inzwischen hat der Bundesgerichtshof für Klarheit gesorgt: Der Verwalter kann Provision verlangen, wenn er eine Mietwohnung aus der Anlage vermittelt oder einen Interessenten nachgewiesen hat.

Drei Jahre Frist

Wie wehrt sich ein Mieter, der erst später erfährt, dass er zu Unrecht eine Courtage gezahlt hat? Oder dass er überhöht zur Kasse gebeten wurde? Sein Rückforderungsanspruch verjährt erst nach drei Jahren. Die Frist dafür beginnt erst mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem der Mieter erfahren hat, dass er einen solchen Anspruch hat.

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