Mietkauf von Immobilien: Meist lohnt es sich nur für die Vermittler

- Vom Mieter zum Besitzer ohne Bankschulden? Eine Immobilie kaufen ohne Erspartes? Solche verlockenden Angebote für "Mietkauf" werden immer wieder gern von Maklern, Bauträgern und Genossenschaften gemacht. Viele Experten warnen jedoch vor dieser Art der Finanzierung.

Umworben werden vor allem junge Familien ohne Eigenkapital, Selbstständige und all jene, die von einer Bank keinen Kredit bekommen. Doch dieser Traum von der eigenen Immobilie ohne einen Cent auf der hohen Kante werde meist teuer erkauft, warnt Josephine Holzhäuser von der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz. Sie winkt ab: "Keine Alternative zum normalen Bankkredit."

Abstottern bis zur Rente

Wer sich auf Versprechen einlässt nach dem Motto. "Warum Miete zahlen, wenn Haus oder Wohnung sich für das gleiche Geld finanzieren lassen?", geht hohe Risiken ein. Folgekosten sind kaum kalkulierbar. Abbezahlt wird schlimmstenfalls bis ins Rentenalter hinein.

Mietkauf-Modelle sind unterschiedlich konzipiert, folgen in der Regel aber einem Grundmuster: Erst wohnen, dann zahlen. Nach diesem Prinzip zieht der Interessent als Mieter in die Immobilie ein und muss in der Zukunft die Kaufsumme aufbringen. Er muss innerhalb einer bestimmten Zeit, oft nach zehn oder 20 Jahren, kaufen. Auf den Betrag wird die Miete angerechnet.

Sparen und Miete zahlen

Das klingt gut, lohnt sich aber oft nicht für den Käufer, wie Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte von "Finanztest", erläutert. Wer profitiert, sind vor allem die professionellen Vermittler und Makler. Meist wird den Mietern eine Geldanlage mitverkauft, beispielsweise ein Sparvertrag oder ein Aktienfonds. Der Käufer in spe muss neben der Miete auch noch Eigenkapital ansparen, um den Kauf später finanzieren zu können. Und die Miete wird so gut wie immer nur zum Teil angerechnet. "Manchmal nur zu einem Drittel", sagt Holzhäuser.

Ladenhüter im Angebot

Dazu kommt: Die Mietzahlung ist oft von vornherein überhöht angesetzt, wie die Rechtsschutzversicherung Arag warnt. Was teuer bezahlt werde, sei kein Luxus-Appartment. Oft würden Objekte feilgeboten, die sich "als Ladenhüter erwiesen" hätten. "Beim Mietkauf wird bewusst vernebelt", sagt Felix Schnellbacher vom Verband deutscher Pfandbriefbanken.

Doppelbelastung

Die Rechnung zahlt der Mietkäufer. Er muss die finanzielle Doppelbelastung verkraften, die nach Einschätzung von Dirk Weinsheimer von der Verbraucherzentrale Thüringen 1500 bis 2000 Euro im Monat ausmachen kann. Nach zehn oder 20 Jahren in Miete hat er trotzdem noch eine hohe Restsumme als Kaufpreis aufzubringen.

Unkalkulierbare Risiken

Ist das Geld am Zahltag nicht beisammen, muss der Mieter letztlich doch noch einen Bankkredit aufnehmen -­ und das späte Darlehen notfalls als Rentner noch abstottern. Unkalkulierbares Zusatzrisiko: Wo liegen die Zinsen in etwa zehn bis 20 Jahren? Was zum heutigen Niedrigzinsniveau locker finanzierbar erscheint, kann später einmal viel teurer werden. Außerdem muss immer vertraglich klar sein: Was passiert bei Umzug oder Verkauf? Muss ein Mieter dann Entschädigung an den Besitzer zahlen? Was geschieht mit angespartem Geld, wie kommt man aus dem Modell raus? Und wie steht es um die Folgekosten? Häufig bedingen sich die Verkäufer aus, dass sich der Mieter auch noch um die Instandhaltung des Objekts kümmern muss ­- ein extra Finanzrisiko. "Das Modell spricht Leute an, für die es gar nicht geeignet ist", weiß Holzhäuser aus Erfahrung. "Jemand, der 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mitbringt, kommt selten auf die Idee des Mietkaufs." Zumal ein ganz normales Baudarlehen bei der momentan günstigen Zinslage von vornherein deutlich billiger kommt.

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