Mietkauf statt Kreditfinanzierung: Ohne eigenes Kapital geht es nicht

- Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Für Einkommensschwache gerade in Ballungsgebieten wie München ist Wohneigentum meist unerschwinglich. Mit dem "Mietkauf", für den manche Bauträger und Wohnungsgesellschaften werben, sollen Mieter ohne Schulden zum Eigentümer der Wohnung werden. Doch auch bei diesem Modell steckt der Teufel im Detail.

"Der Traum vom eigenen Haus oder der Eigentumswohnung auch ohne Verschuldung, ohne Banken. Mietkauf bietet im Vergleich zur klassischen Bankfinanzierung etliche Vorteile und mehr Sicherheiten." - Damit werben Anbieter des Mietkaufs. Die "Zauberformel" laute: einfacher, preiswerter und sicherer finanzieren. Doch der Erwerber muss auch beim Mietkauf in der Lage sein, am Ende der Laufzeit des Mietkaufvertrages die Wohnung oder das Haus auch abzulösen. Das bedeutet für ihn, er muss bis dahin diszipliniert Kapital ansparen und womöglich noch einen Kredit aufnehmen.

Tückisch wird es, wenn er laut Vertrag verpflichtet ist, die Immobilie auch zu kaufen. Nur wenn er jederzeit aus dem Mietvertrag aussteigen kann, besteht kein großartiges Risiko, sagt Matthias Erfurt, Rechtsanwalt der Verbraucherschutzvereinigung "Wohnen im Eigentum". Es muss aber sichergestellt sein, dass ein normales Kündigungsrecht besteht.

Der Jurist Erfurt rät, auf folgende Details im Vertrag besonders zu achten:

Ist eine Konventionalstrafe oder Miet-Nachzahlung beim Rücktritt vom Vertrag vorgesehen?

Werden Instandhaltungskosten auf den Mieter abgewälzt?

Falls eine Tilgung vereinbart wird: Reicht diese aus, um die Restablösung deutlich zu senken?

Interessenten sollten Mietkauf-Angebote von Fachleuten auf ihre Rentabilität durchrechnen lassen: Wie hoch ist die Summe aus Miete, eventuell Tilgung und Sparrate für die Ablösung?

Diese sollte mit dem örtlichen Mietspiegel und den Kosten einer gewöhnlichen Baufinanzierung verglichen werden. Bei einem Konkurs des Anbieters sei die bereits geleistete Tilgungssumme weg.

Mietkauf

Die Genotec eG aus Baden-Württemberg bietet zum Beispiel Mietkaufverträge mit folgenden Bedingungen an: Interessenten müssen 10 000 bis 40 000 Euro einmalig oder in Raten in die Genossenschaft einzahlen. Die Genossenschaft baut oder kauft das gewünschte Objekt, der Kunde zahlt bis 25 Jahre Miete, und zwar 5 Prozent der Bruttokaufsumme im Jahr. Bei einem Häuschen für 250 000 Euro sind das 12 500 Euro im Jahr oder 1042 Euro im Monat. Nach 25 Jahren hat er das Recht - bei diesem Modell aber nicht die Pflicht -, das Haus zu erwerben. "Ein wesentlicher Unterschied zur herkömmlichen Baufinanzierung ist, dass der Erwerber keinen Kredit aufnimmt und keine Schulden hat", sagt Jürgen Stadelmaier vom Vertrieb der Genotec. Betrage der Bauzins nur 3 Prozent, dann sei die übliche Baufinanzierung günstiger, räumt er ein. Allerdings habe der Erwerber kein Verschuldungsrisiko. Könne oder wolle er sich die Immobilie nicht mehr leisten, darf er kündigen, er bekommt die normal verzinste Einlage zurück und hat bis dahin lediglich die Miete bezahlt, aber keine Schulden.

Genotec sieht wie auch das Mietkauf-Center in Frankfurt zusätzlich noch eine Pflichttilgung von 1,1 Prozent der Summe vor. Dabei bleibt aber nach 25 Jahren immer noch ein Rest von 72,5 Prozent der Summe zu zahlen.

Kreditfinanzierung

Bei der Kreditfinanzierung sieht die Rechnung folgendermaßen aus: 250 000 Euro für das Ankaufsobjekt sind fällig, 40 000 Eigenkapital vorhanden. Bei einem derzeitigen Hypothekenzins von 4,75 Prozent, der auf 15 Jahre fest vereinbart wird, würde eine monatliche Belastung von 1197 Euro herauskommen, rechnet die Stadtsparkasse München.

"Bei Immobilien sollte jede Spekulation vermieden werden", sagt Manfred Nikui, Jurist des Landesverbandes Bayern von Haus & Grund. Mietkauf bei Kaufpflicht sei nicht zu empfehlen. "Niemand weiß, was in zehn Jahren ist", so Nikui. Wenn die Preise für die Immobilie fallen, habe der Mieter nichts davon.

Bei den Modellen mit Rücktrittsrecht bleibt dem Erwerber lediglich, mit spitzer Feder nachzurechnen, ob es sich gegenüber der herkömmlichen Finanzierung rechnet.

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