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Moderne Heizungen sparen viel Geld. Doch ein Vermieter kann nicht gezwungen werden, die Technik stets auf dem jeweils neuesten Stand zu halten.

Mietrecht: 16,8 Grad sind kein Notfall

Draußen ist es bitterkalt, drinnen sind die Heizungen längst höher gedreht. Doch wer haftet bei einem Ausfall der Heizung? Und wann muss der Vermieter eine Anlage modernisieren? Ein Überblick über wichtige Mietrechts-Streitfälle rund ums Heizen.

Heizungsausfall

Fällt in einer Mietwohnung die Heizung aus und kann der Mieter den Vermieter in der folgenden halben Stunde nicht erreichen, so darf er nicht sofort zur Selbsthilfe schreiten und einen Heizungsmonteur auf Rechnung des Vermieters bestellen. Dies insbesondere dann nicht, wenn sich die Temperaturen „im Bereich von 16,8 Grad Celsius bewegt haben“, so das Amtsgericht Münster. Nur wenn eine Notmaßnahme erforderlich ist, darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen – und die Rechnung dafür dem Vermieter präsentieren (AZ: 49 C 2864/08).

Alter schützt nicht

Auch eine betagte Mieterin kann sich nicht mit dem Argument gegen den geplanten Einbau einer Gasetagenheizung wehren, sie wäre „zu alt, um die Möbel zu verrücken und Verschmutzungen zu beseitigen“. Für diese Tätigkeiten sei der Vermieter verantwortlich; ebenfalls müsse er die Handwerker beaufsichtigen lassen. Das Landgericht Hamburg entschied, Alter dürfe eine Modernisierung nicht verhindern (AZ: 316 S 18/02).

Heizungs-Ersatz

Ein Vermieter ersetzte die vorhandene Gas-Etagenheizung durch den Anschluss seines Hauses an das Fernwärmenetz. Ein Mieter wehrte sich dagegen, an den Kosten der Maßnahme beteiligt zu werden, weil es ihm keine Ersparnis bei den Energiekosten gebracht hatte. Dies ist aus Sicht des Bundesgerichtshofs jedoch so lange unerheblich, wie ein Mieter durch eine Erneuerung keine „unzumutbare finanzielle Härte“ hinnehmen müsse. Steigt der Wohnwert durch die neue Art der Versorgung, so sei die Erhöhung, die im Rahmen der örtlichen Vergleichsmiete liegen muss, nicht zu beanstanden (AZ: VIII ZR 275/07).

Technik beim Einbau

Nur wenn ungewöhnlich hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann das ein „Mangel der Mietsache“ sein – wegen der ein Mieter die Miete mindern kann. Allerdings ist der Vermieter in der Regel nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten. Die Wärmedämmung könne so bleiben, wie es dem Stand der Technik zur Entstehungszeit des Gebäudes entspricht, so das Kammergericht Berlin. In dem konkreten Fall versuchte ein Mieter die Miete mit der Begründung zu mindern, die Leitungen auf dem Grundstück seien veraltet und ihm entstünden Mehrkosten von rund 30 Prozent – vergebens (AZ: 12 U 6/07).

Alte Vereinbarung

Wechselt der Eigentümer einer Mietwohnung, so übernimmt er damit die Vereinbarungen, die der Mieter mit dem vorherigen Eigentümer getroffen hatte. Ein Mieter hatte mit dem Vorvermieter vereinbart, Instandhaltungen an der Gasetagenheizung selbst zu finanzieren. Dafür brauchte er etwaige Modernisierungsmaßnahmen seitens des Eigentümers nicht zu akzeptieren. Der neue Vermieter sah darin eine „unangemessene Benachteiligung“ für ihn – scheiterte aber vor dem Kammergericht Berlin (AZ: 8 U 99/08).

Qualm vom Nachbarn

Ein Mieter darf seine Miete nicht mindern, weil aus Öfen von Nachbarhäusern teilweise „beißender Qualm“ in seine Wohnung ziehe und dies auf die Verwendung nicht zugelassener Brennstoffe zurückzuführen sei. Dies insbesondere dann nicht, wenn es sich um ein älteres Wohngebiet handelt, so das Amtsgericht Münster. Dass dabei „gelegentlich falsche Brennstoffe verwendet“ würden, berechtige „noch nicht“ zu einer Mietminderung (AZ: 3 C 3832/06).

Maik Heitmann / Wolfgang Büser

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