Mietrecht: Was ein Käufer wirklich darf

Wenn die Wohnung verkauft wird, fürchten viele Mieter die Kündigung. Hier lesen Sie, was die neuen Eigentümer dürfen – und was nicht.

„Kauf bricht Miete nicht“, lautet ein gesetzlich festgeschriebener Grundsatz. Das heißt: Wenn der Eigentümer wechselt, ändert sich für den Mieter zunächst gar nichts – außer dem Konto, auf das die Miete überwiesen wird. So weit die Theorie. In der Praxis gibt es häufig jede Menge Ärger.

Für die Mieter stehen dabei oft zwei Sorgen im Vordergrund: die Angst, gekündigt zu werden. Und die Furcht, dass die Wohnung teurer werden könnte.

Auch für die Kündigungsangst gilt: Der Eigentümerwechsel ändert nichts an dem Vertrag. „Der neue Eigentümer hat nicht mehr und nicht weniger Rechte als der alte“, sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München. Aktiv werden darf der Käufer übrigens erst dann, wenn er im Grundbuch steht. Häufig möchte er dann Eigenbedarf anmelden.

Wann Eigenbedarf gilt – und wann nicht

„Das Recht auf Eigenbedarf greift aber nur, wenn nachvollziehbare Gründe vorliegen“, sagt Anna Kronzucker von der DAS Rechtschutzversicherung. „So muss der Eigentümer klar benennen, wer in die Wohnung einziehen will und warum.“ Nur wenn die Kündigung rechtswirksam war, muss die Wohnung aufgegeben werden. Der Gesetzgeber setzt hohe Hürden. „Man muss die Wohnung tatsächlich benötigen“, sagt Rudolf Stürzer, „das bedeutet in der Regel, dass sie der Lebensmittelpunkt sein muss.“ Und das für sich selbst, für Geschwister, die Kinder – oder auch das Pflegepersonal des Vermieters, der im selben Haus wohnt. Die Größe der Wohnung muss angemessen sein. Anja Franz vom Mieterverein München nennt ein Beispiel, bei dem das nicht der Fall ist: „Wenn es heißt: Meine Tochter braucht zum Studium die Vier-Zimmer-Wohnung in Schwabing.“ Gibt der Vermieter als Kündigungsgrund fälschlicherweise Eigenbedarf an, kann der Mieter klagen. „Dann kann man Schadenersatz geltend machen“, sagt Anja Franz, „für den Umzug oder eine höhere Miete.“

Umwandlung in eine Eigentumswohnung

Besonders geschützt ist der Mieter bei einem Eigentümerwechsel, der mit einer sogenannten „Umwandlung“ einhergeht. Das ist vor allem bei älteren Häusern der Fall, die bis dato etwa Wohnungsbaugesellschaften gehörten und jetzt als einzelne Eigentumswohnungen verkauft werden. Der Mieter kann zunächst auf ein Vorkaufsrecht setzen – zwei Monate hat er den Vortritt vor potenziellen anderen Käufern und kann sich für oder gegen einen Kauf entscheiden. Bleibt er Mieter, gilt eine Sperrfrist – in München sind das zehn Jahre. Während dieser Kündigungssperrfrist darf der Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen – eine außerordentliche Kündigung, etwa weil die Miete nicht bezahlt wird, ist natürlich weiter möglich. War die Wohnung schon vor dem Verkauf eine Eigentumswohnung – wie bei Neubauten üblich –, gibt es eine solche Sperrfrist nicht.

Mieterhöhung nach dem Verkauf

Wenn der neue Eigentümer nicht kündigen will, sind die häufigsten Streitpunkte Mieterhöhungen – oder Modernisierungen, die auch mit höheren monatlichen Zahlungen einhergehen. Bei sehr niedrigen Mieten kann der neue Eigentümer bis zu 20 Prozent aufschlagen – wenn die neue Miete immer noch dem Mietspiegel entspricht und er anschließend drei Jahre lang nicht erhöht. Bei neueren Mietverträgen sind so gewaltige Verteuerungen normalerweise nicht möglich, weil sie die Werte aus dem Mietspiegel sprengen würden. Dann sind kleine Erhöhungen üblicher – mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren und mehr als der Mietspiegel zulässt, ist bei bestehenden Verträgen aber grundsätzlich nicht erlaubt.

Mieter zahlt bei Modernisierung

Weitere Mieterhöhungen werden oft durch Modernisierungen an der Wohnung erklärt. Grundsätzlich darf der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Wenn die neuen Fenster 1000 Euro gekostet haben, darf die Miete pro Jahr 110 Euro teurer sein – und das dauerhaft. „Der Vermieter muss ganz früh mitteilen, was er modernisieren will“, sagt Anja Franz vom Mieterverein, „der Mieter kann dann prüfen, ob er es dulden muss.“ Bei einer Außenisolierung, neuen Fenstern, einem Lift oder dem Anbau von Balkonen ist das in der Regel der Fall. Durch solche Modernisierungen kann die Miete noch weiter steigen, da auch im Mietspiegel höhere Preise für bessere Ausstattung vorgesehen sind. Der Zeitpunkt einer Modernisierung kann hingegen oft aufgeschoben werden. „Alten, Kranken oder Schwangeren können Lärm und Schmutz während der Bauarbeiten nicht zugemutet werden“, erklärt Kronzucker von der DAS. Noch etwas muss der Mieter häufig nicht hinnehmen: eine Verkleinerung. „Ich muss nicht dulden, dass ein Zimmer wegkommt, weil der Vermieter einen Lift einbaut“, sagt Mieter-Sprecherin Franz.

Felix Müller

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