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Offene Immobilienfonds investieren langfristig. Wenn viele Investoren gleichzeitig ihr Geld wiederhaben wollen, müssen die Initiatoren immer wieder die Reißleine ziehen. Die Rücknahme der Anteile wird ausgesetzt.

Wenn Immobilienfonds die Rücknahme aussetzen

Abwarten und den Ertrag sichern

Einige offene Immobilienfonds nehmen derzeit keine Anteile zurück. Wer trotzdem verkaufen will, sollte alle Optionen genau abwägen.

Seit der Pleite der Investmentbank Lehman Brothers ist vieles nicht mehr, wie es war. Kaum eine Anlageform erscheint seitdem noch sicher, Risiken wurden offensichtlich, die zuvor kaum jemand beachtete. Das gilt auch für offene Immobilienfonds. Deren Idee ist es, die Anlageklasse Immobilien für Privatanleger zugänglich zu machen und Stabilität ins Depot zu bringen. Diese Fonds stellen ein Portfolio aus verschiedenen Immobilien zusammen. Anleger profitieren so von den laufenden Miet- und Zinseinnahmen aus den vermieteten Objekten sowie von deren möglicher Wertsteigerung.

Die regelmäßigen und je nach Qualität des Portfolios gut planbaren Erträge sollen für eine stabile Wertentwicklung dieser Körbe sorgen. Diese brachten sie auch in der zuletzt so turbulenten Marktphase, in der die Kurse an den Aktien- und Rentenmärkten zum Teil dramatisch einbrachen. Auf Sicht von einem Jahr liegen offene Immobilienfonds – mit wenigen Ausnahmen – im Plus.

Doch ergab sich im Herbst 2008 ein anderes Problem. „Damals zogen Investoren aus allen Anlageklassen, auch aus offenen Immobilienfonds, Geld ab und schichteten es vermutlich vor allem in Sparguthaben, für die der Staat eine Garantie ausgesprochen hatte, um“, sagt Michael Birnbaum von der Fondsgesellschaft KanAm Grund, Anbieter des offenen Immobilienfonds KanAm Grundinvest. Diese Abflüsse erreichten bei einigen Körben, auch beim KanAm-Fonds, ein Niveau, das diese in Schwierigkeiten brachte.

Die Barmittel reichten nicht mehr aus, um die Anteile zurückzunehmen. Zum Teil wären die Fondsinitiatoren gezwungen gewesen, Immobilien aus dem Bestand zu veräußern. „Dies aber wäre zu Lasten der im Fonds verbliebenen Anleger gegangen“, so Marco Cabras von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW). Bei Fonds wie dem KanAm Grundinvest, aber auch dem Axa Immoselect, dem CS Euroreal oder dem SEB Immoinvest entschlossen sich die Verantwortlichen deshalb, die Rücknahme der Anteile auszusetzen.

„Ein nachvollziehbarer Schritt und die einzig richtige Lösung“, urteilt Cabras. Solche Fonds nun überstürzt zu verkaufen, davon rät er ab. „Einige laufen sehr gut, deren Wert bleibt trotz der ausgesetzten Rücknahme erhalten“, sagt Cabras. So liegt der KanAm Grundinvest auf Sicht von einem Jahr mit knapp fünf Prozent im Plus. „Wir gehen für dieses und das nächste Jahr von einer Rendite in dieser Höhe aus“, sagt Birnbaum.

Seinen Optimismus gründet er darauf, dass die Vermietungsquote im Fondsportfolio aktuell bei 99,3 Prozent liegt. Das heißt, nur 0,7 Prozent der Mietfläche ist nicht vermietet. „Zudem stehen bei uns 2009 und 2010 kaum Mietverträge zur Neuverhandlung an, unsere Immobilien sind in sehr guten Lagen und die Mieter sind aus vielen verschiedenen Branchen und weisen eine hohe Kreditwürdigkeit auf“, sagt Birnbaum. Trotz guter Aussichten kann es aber sein, dass Anleger das dort investierte Kapital dennoch dringend benötigen.

In den vergangenen Monaten dürften Besitzer offener Immobilienfonds Abfindungs- oder Tauschangebote fremder Gesellschaften erhalten haben. Diese bieten zum Teil den Umtausch in andere Wertpapiere, zum Beispiel in Aktien der eigenen Gesellschaft, an, zum Teil locken sie mit Barabfindungen. „Anleger sollten diese Angebote genau prüfen“, rät Cabras. Die Barabfindungen lägen meist deutlich unter dem Wert der Fondsanteile.

Von einem Umtausch in andere Papiere rät er ganz ab. „Wer das Geld dringend braucht, sollte über die Börse verkaufen“, sagt er. Dort seien die erzielbaren Preise in der Regel fairer. Wer aber warten kann, der sollte sich gedulden. So haben die ersten Gesellschaften angekündigt, ihre Fonds im Sommer öffnen zu wollen, weitere werden im Herbst folgen.

Auch beim KanAm Grundinvest arbeiten die Verantwortlichen daran. „Der Fonds verdient durch Miet- und Zinseinnahmen pro Jahr rund 400 Millionen Euro“, sagt Birnbaum. „Wenn wir zudem die maximale Fremdkapitalquote ausschöpfen, kommen wir auf einen zusätzlichen Spielraum von 800 Millionen Euro.“ Das sollte für eine baldige Öffnung ausreichend sein.

Die Schließung offener Immobilienfonds ist auf jeden Fall ärgerlich für Anleger. Zwar sieht Cabras eine Lösung für solche Fälle darin, verbindliche Kündigungsfristen für die Rückgabe von Anteilen offener Immobilienfonds einzuführen. „Nur eine gesetzliche Vorschrift, die die Haltefristen vor allem bei größeren Volumina regelt, kann helfen“, sagt er. Grundsätzlich sollten Anleger, die in solche Fonds investieren, aber bedenken, dass solche Situationen wieder auftreten können. Das heißt, Investoren sollten ein eher langfristiges Engagement einplanen.

von Gerd Hübner

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