Auch München und das Umland betroffen

Hier drohen Immobilien-Blasen 

  • Sebastian Hölzle
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München - In immer mehr Regionen Deutschlands deuten sich Immobilienpreisblasen für Wohnhäuser an. Auch im Großraum München ist ein „explosiver Prozess in Gang gekommen“, der auf übersteigerte Preise für Wohnhäuser hindeute.

Das sagte Ökonom Roland Döhrn vom Rheinisch-Westfälischen Institut für Wirtschaftsforschung in Essen (RWI) dem Münchner Merkur.

Eine RWI-Studie zeigt: Im Norden Deutschlands sind insbesondere die Regionen um Hamburg und Hannover betroffen, im Süden Deutschlands trifft es vor allem München und Teile Oberbayerns (siehe Grafik). Die Blasenbildung sei aber nur bei Wohnhäusern, nicht aber am Markt für Wohnungen zu beobachten, heißt es in der Studie.

So kommt eine Immobilien-Blase zustande

Unter einer Blase verstehen Forscher eine Entwicklung, bei der die Preise mit der tatsächlichen Nachfrage nicht mehr Schritt halten. Stattdessen gehen die Käufer von immer weiter steigenden Preisen aus. Aufgefallen ist das den RWI-Forschern, nachdem sie Angebote des Internet-Portals Immobilienscout24 und Daten des Statistischen Bundesamtes ausgewertet haben. Um 5,1 Prozent hätten sich Wohnimmobilien 2015 verteuert, hieß es mit Verweis auf die Behörde. Und weiter: „In der ersten Hälfte dieses Jahres hat sich der Preisauftrieb weiter beschleunigt.“ Dass in vielen Regionen Blasen entstünden, habe man daran erkannt, dass sich die Hauspreise von Trends gelöst hätten, die man in der Vergangenheit beobachtet habe, sagte Döhrn.

In einer vergleichbaren Analyse vor eineinhalb Jahren kam das Institut noch zu einer gegenteiligen Einschätzung: Damals hieß es, die Gefahr von Immobilienblasen in Deutschland sei gering – jetzt warnt das RWI davor. Damit widerspricht die gestern veröffentlichte Studie Aussagen von Experten, wonach eine Blasenbildung am Immobilienmarkt nicht zu beobachten sei. So hatte beispielsweise die LBS Bayern im April darauf hingewiesen, dass davon keine Rede sein könne. Von einer Blase sei dann zu sprechen, wenn drei Punkte erfüllt seien: Erstens, wenn Investoren nur deshalb kauften, weil sie auf steigende Preise hofften. Zweitens, wenn Immobilien am Bedarf vorbei gebaut würden. Drittens, wenn die Darlehensbelastung eines Immobilienkredits nicht seriös kalkuliert sei – alle drei Punkte träfen auf die gegenwärtige Marktlage aber nicht zu. Auch der Chef-Anlagestratege der Commerzbank, Chris-Oliver Schickentanz, hatte gegenüber unserer Zeitung gesagt: Wenn wie jetzt die Hauspreise stärker stiegen als die Mieten, deute zwar auf eine „ungesunde Entwicklung“ hin – eine Blase sehe er aber nicht. Jetzt hat mit dem RWI ein renommiertes Institut der Debatte neue Nahrung gegeben.

Wann platzt die Blase?

Die Frage, wann und ob die Blasen platzen werden, kann aber auch RWI-Forscher Döhrn nicht beantworten. Lediglich bei einer überraschenden Zinswende der EZB – womit derzeit niemand rechnet – könnten die Preise einbrechen und insbesondere die Sparkassen in Bedrängnis bringen.

Aber selbst dann dürfte Deutschland glimpflicher davon kommen, als die USA beim Platzen der Immobilienblase 2007: „Die Wirkung wäre gedämpfter als beim Platzen der Subprime-Blase“, sagte Döhrn. Verantwortlich dafür sei unter anderem die längere Zinsbindung von Immobilienkrediten in Deutschland. Auch würden deutsche Banken Beleihungswerte „sehr konservativ“ ansetzen. Damit wäre für Banken in Deutschland das Risiko von Kreditausfällen geringer als 2007 bei US-Banken.

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