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Immobilienfinanzierung

Münchener Hyp: Stress mit Europa

München - Die Münchener Hyp ist der Immobilienfinanzierer der Genossenschaftsbanken. Ihre Geschäfte laufen blendend. Doch das Institut ächzt unter der Bankenregulierung.

Das Münchner Bankhaus mit einem phantastischem Blick über die Altstadt und das Lehel wird von Kunden kaum wahrgenommen. Als Immobilienfinanzierer agiert die Münchener Hypothekenbank (kurz Münchener Hyp) im Hintergrund – überwiegend für Volks-, Raiffeisen-, und Spardabanken. Auch selbst hat sie sich für weniger wichtig eingestuft, als sie im letzten Jahr unfreiwillig wurde. Mit einer Bilanzsumme von über 30 Milliarden Euro geriet das genossenschaftliche Institut ohne jede Vorbereitung in den Banken-Stresstest der Europäischen Zentralbank und fiel prompt durch – als einziges deutsches Geldhaus.

Es hatte zum Stichtag des Stresstests nicht das geforderte Eigenkapital. Doch als das Ergebnis des Tests veröffentlicht wurde, waren die EZB- Anforderungen bereits übererfüllt. Betrachtet man die Details, findet man keinen Anlass zur Sorge über die Solidität der Münchener Hyp. Es drängen sich aber deutliche Zweifel an der Sinnhaftigkeit der europäischen Bankenpolitik auf.

Kapitalbasis des Münchner Finanzierers waren vorher zu einem erheblichen Teil stille Einlagen, sogenannte Tier 1-Anleihen. Das sind nachrangige Anleihen, die für die Investoren unkündbar sind. Ausgleich dafür sind hohe Renditen. Solche Anleihen bringen in der Regel zwischen fünf und zehn Prozent.

Für Europas Bankokraten ist dieses Geld, das einer Bank zu 100 Prozent zur Verfügung steht, nicht sicher genug. Also musste die Münchener Hyp – sie darf das – die Anleihen kündigen und den Investoren im Gegenzug richtige Geschäftsanteile anbieten. Jetzt hat sie Mittel ebenfalls zu 100 Prozent zur Verfügung. Doch nun gelten sie als Eigenkapital. Die Bank würde den Stresstest heute problemlos bestehen – obwohl sich an der Tragfähigkeit ihrer Kapitalbasis überhaupt nichts geändert hat.

Ohnehin steht die Münchener Hyp wirtschaftlich gut da. Sie schwimmt auf der hohen Nachfrage nach Immobilien in Deutschland. 23,6 Milliarden Euro hatte sie Ende 2014 an Hypothekendarlehen ausgereicht – das sind neun Prozent mehr als vor Jahresfrist. Das meiste davon wurde über Volks- und Raiffeisenbanken an private Kreditnehmer vermittelt. Gleichzeitig hat sie Kredite an Staaten und an Banken um acht Prozent zurückgeführt. Unter dem Strich blieb im vergangenen Jahr ein Jahresüberschuss von 16 Millionen Euro – 129 Prozent mehr als 2013.

Dabei hatte das Institut einen dicken Brocken zu verdauen: Ihr 50-Millionen-Engagement bei der ehemaligen Hypo Alpe Adria musste sie 2014 zu 45 Prozent abschreiben, auch weil Kärnten – wie auch bei der BayernLB – sich an frühere Ausfallbürgschaften nicht mehr gebunden fühlt. Kärnten könnte diesen Verpflichtungen auch gar nicht nachkommen – das österreichische Bundesland wäre dann nämlich pleite.

Die 22,5 Millionen Euro, die die Bank abschreiben musste, konnte sie aber ausgleichen, weil an anderer Stelle Risiken in etwa gleicher Höhe abgebaut werden konnten. In diesem Jahr muss für weitere fünf Millionen Euro vorgesorgt werden. Dennoch hofft Louis Hagen, Vorstandssprecher der Münchener Hyp, aus Österreich mehr zurückzubekommen, als jetzt eingeplant ist.

Fürs laufende Jahr rechnet die Bank mit einem erneut steigenden Neugeschäft und will seinen Marktanteil ausbauen. Wenn Hagen doch nur mit einem „Jahresüberschuss auf Vorjahresniveau“ rechnet liegt die Ursache nicht im Marktumfeld, sondern an einem Kostenfaktor, den die Bank selbst nicht vermeiden kann: Bürokratie. Hagen kritisiert die „ausufernde Regulatorik“.

„Gerade wir als mittelständisches Kreditinstitut sehen uns zunehmend mit Anforderungen konfrontiert, die ohne Unterschied auf den Risikogehalt von Geschäftsmodellen oder der Größe einer Bank gesetzt werden“, sagt er.

Ein völlig ungeklärter Kostenposten ist vorerst die europäische Bankenabgabe. Die Münchener Hyp weiß, dass sie zahlen muss, doch nicht wie viel. Das wird erst gegen Jahresende klar. Bislang rechnet sie mit einer Belastung durch die Abgabe und den mit ihr verbundenen Steuereffekt in Höhe von 14 Millionen Euro. Das abgeführte Geld kann nicht steuermindernd berücksichtigt werden.

Trotz der enormen Nachfrage nach Immobilien sieht Hagen noch keine Immobilienblase, spricht aber von Sättigung. „Die ganz hochpreisigen Immobilien in München lassen sich nicht so leicht an den Mann bringen“, sagt er. Er erwartet beim gegenwärtigen Preisniveau keine weiteren Steigerungen. Einen Einbruch erwartet er aber nicht. „Erst wenn der Markt von Erwartungen lebt und nicht von der Rendite, wird’s kritisch.“

Martin Prem

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