Nebenkostenabrechnung: Was der Vermieter verlangen darf

- Der Vermieter hat mit spitzem Bleistift gerechnet und seinen Mietern die jährliche Nebenkostenabrechnung geschickt. Damit geht oft der Ärger los: Unverständliche Rechnungsposten, ungerechte Verteilungsschlüssel oder hohe Nachzahlungen erzürnen den Mieter. In manchen Fällen zu Recht.

<P>Grundsätzlich dürfen Nebenkosten, oft auch "zweite Miete" genannt, nur dann abgerechnet werden, wenn "das explizit im Mietvertrag steht", sagt Karen Söffge vom Mieterverein München. Simple Formulierungen, wie "der Mieter trägt die Nebenkosten", reichen nicht. Der Vermieter muss auf die konkreten Rechtsvorschriften hinweisen. In alten Mietverträgen ist das die Anlage 3 zu Paragraph 27 Absatz 1 der zweiten Berechnungsverordnung, seit 1. Januar 2004 die Betriebskostenverordnung. Dort ist auch gesetzlich festgelegt, was der Vermieter abrechnen darf und was nicht.</P><P>Das darf der Vermieter abrechnen<BR>Insgesamt 17 Betriebskostenarten dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Dazu zählen Heizung, Beleuchtung, Wasserversorgung, Warmwasser sowie Entwässerung, also Abwasser- oder Kanalkosten. Dazu kommen Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude und Betrieb der Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel. Unter Umständen kommen Kosten für Fahrstuhl, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Hausmeister, Betrieb hauseigener Waschmaschinen sowie sonstige Betriebskosten dazu. Heizkosten, Wasser und Müllentsorgung müssen soweit technisch möglich nach Verbrauch abgerechnet werden, alle anderen Kosten werden nach Wohnfläche oder Personenanzahl verteilt.</P><P>Das muss der Mieter nicht zahlen<BR>Laut Mieterverein tauchen trotzdem immer wieder Posten auf, die nicht gezahlt werden müssen. Dazu gehören Reparaturen, Instandsetzungen, Verwaltungskosten, Büroführung, einmalige Anschaffungskosten wie etwa für einen Rasenmäher oder persönliche Versicherungen des Vermieters wie Rechtsschutz. Erledigt der Hausmeister auch Verwaltungsaufgaben oder repariert Dinge im Haus? Dann müssen diese Kosten herausgerechnet werden, denn dies muss der Vermieter zahlen. Bei der Grundsteuer sollte man aufpassen, wenn sich im Gebäude auch gewerbliche Mieter, beispielsweise ein Laden, befinden. Das muss ebenfalls herausgerechnet werden, erklärt Karen Söffge vom Mieterverein.</P><P>Form der Abrechnung<BR>Die Nebenkostenabrechnung muss so aufgebaut und formuliert sein, dass sie der Mieter auch ohne juristische oder kaufmännische Ausbildung verstehen kann. Sie muss in Textform vorliegen und folgende Punkte aufführen: Den Abrechnungszeitraum (immer volle zwölf Monate), die jeweiligen Betriebskostenarten mit Gesamtbeträgen, den Verteilungsschlüssel und den Anteil des einzelnen Mieters, Vorauszahlungen des Mieters und schließlich das Endergebnis. Daraus ergibt sich dann, ob der Mieter Geld zurückbekommt oder nachzahlen muss.</P><P>Fristen<BR>Seit Januar 2001 muss die Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach dem Ende des Berechnungszeitraums beim Mieter im Postkasten liegen. Hat der Vermieter die Verzögerung verschuldet, verliert er den Anspruch auf Nachzahlungen. Die Jahresfrist muss auch der Mieter einhalten, will er gegen die Abrechnung Einspruch einlegen.</P>

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