Nervosität am Wohnungsmarkt

- München - Noch stehen deutsche Wohnungen bei ausländischen Finanzinvestoren hoch im Kurs. Niedrige Zinsen und im internationalen Vergleich geringe Kaufpreise versprechen hohe Renditen. Doch Branchenkenner befürchten, dass der Boom bald endet. Wie sich die Fondsgesellschaften dann von ihren Beständen trennen, ist bislang unklar.

Der heutige Börsengang der Immobilienholding Gagfah ist für Mieterschützer der Einstieg in den Ausstieg aus dem Geschäft. Der US-Investor Fortress bringt rund 20 Prozent seiner Anteile an der Gagfah, die 151 000 Wohnungen in Deutschland besitzt, an die Börse. Für den Mieterbund ein Zeichen, dass die Investoren ihren Bestand entsorgen, bevor der Markt einbricht. "Das ist eine Form des Ausstiegs. Entgegen den Versprechungen werden die Immobilien nicht lange gehalten, sondern weiterverkauft", kritisiert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Wohnungen würden zunehmend zur Handelsware.

Das Nachsehen hätten die Mieter. Wenn der Kurs jeden Tag an der Börse notiert wird, steige der Druck auf das Unternehmen, ständig profitabel zu sein. "Das bedeutet vor allem Mieterhöhungen." Die Nachfrage nach Immobilien ist vorerst ungebremst; die Kommunen sehen im Verkauf ihrer Bestände eine Möglichkeit, Finanzlöcher zu stopfen. Mehr als eine halbe Million Wohnungen sind bereits abgestoßen worden. Nach Angaben der Deutschen Bank Research besitzen Kommunen noch rund 2,5 Millionen Wohnungen.

Private Equity Fonds wie Fortress, Cerberus oder die Deutsche Annington stehen Schlange. "Die würden alles kaufen, wenn die Städte es nur hergeben würden", sagt Volker Eichener, wissenschaftlicher Direktor des Instituts für Wohnungswesen und Immobilienwirtschaft an der Ruhr- Universität Bochum. Einerseits spekulierten sie auf steigende Immobilienpreise -denn im Auslandsvergleich dümpelten die hier zu Lande auf niedrigem Niveau. Andererseits kauften die Fonds die Bestände zum allergrößten Teil auf Pump: Solange die Zinsen niedriger sind als die Rendite aus den Mieten, spüle das Geld in die Kassen.

"Im kommenden Jahr werden wir den Höhepunkt erleben. Dann wird der Markt aber einbrechen, weil die Zinsen aller Voraussicht nach steigen", sagt Eichener. Der Immobilienexperte der Deutschen Bank Research, Tobias Just, prognostiziert: "Die Entwicklung kann sich in den nächsten Jahren nicht ewig fortsetzen." Eine Möglichkeit, sich von den Beständen zu trennen, sind so genannte REITs (Real Estate Investment Trusts), börsennotierte und steuerbegünstigte Immobilienfonds. Deren geplante Einführung im kommenden Jahr könne einen "Turbo" für einen immer schnelleren Umschlagvon Immobilien zünden, sagt Lutz Freitag, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen.

Die Städte könnten so die Kontrolle über die Stadtentwicklung verlieren. "Die soziale Stadt ist nicht börsenfähig", sagt Freitag. Da die Fonds auf eine schnelle Rendite aus seien und sich nur kurzfristig engagierten, würden Bestände nicht in Stand gehalten, Mieten erhöht oder "Filetstücke" verkauft.

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