Die neue Macht der Mehrheit

Reform des Wohneigentumsrechts: - Von der "Neuen Macht der Mehrheit" sprechen die einen. Vom "Neuen Gemeinschaftsgefühl" die anderen. Die dritte Version könnte lauten: "Für die ‚Sturen brechen harte Zeiten an". Gemeint ist das Wohneigentumsrecht das zum 1. Juli 2007 den Eigentümern wie Käufern von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern neue Regeln auferlegt.

Vor allem diejenigen die mit ihrer Stimme bisher leicht - aus Sicht der anderen: wichtige - Entscheidungen blockieren konnten, müssen sich in Zukunft erheblich mehr anstrengen, um ihre Auffassung und ihre Interessen durchzusetzen.

Blockade Einzelner war früher leicht

Ob es sich um das Anbringen von Satelliten-Schüsseln, den Einbau eines Fahrstuhls, die Erneuerung der Hausfassade oder um die Installation eines Energie sparenden Heizungssystems oder von Wärmedämmung handelt: Bisher konnte einer von zum Beispiel 16 Eigentümern sein Veto einlegen, um damit die von den übrigen 15 Eignern geplante Investition in das gemeinschaftliche Eigentum zu blockieren.

Jetzt reichen drei Viertel der Stimmen

Nach neuem Recht genügt es, wenn in der Wohnungseigentümerversammlung eine Dreiviertel-Mehrheit erreicht wird. Und das bedeutet dann auch für "Abweichler", dass sie sich an den Kosten zu beteiligen haben. Bisher war das nur bei Investitionen der Fall, die zur Instandhaltung oder Erhaltung der Wohnanlage notwendig sind.

Neue Verteilung der Kosten

Was die Verteilung der Kosten für bauliche Veränderungen betrifft, so können nunmehr Eigentümer, die von einer Maßnahme stärker profitieren als andere, dafür auch stärker zur Kasse gebeten werden. Beim Einbau eines Lifts liegt es auf der Hand, dass die Bewohner höherer Etagen mehr davon haben als die im Parterre. Ist so beschlossen worden, so kann sich auch das sportliche Ehepaar im dritten Stock gegen den Verteilerschlüssel nicht auflehnen, obwohl es regelmäßig die Treppen erklimmt, statt den Lift zu benutzen...

Abweichend vom üblichen Kostenschlüssel kann übrigens im Regelfall nur mit einer "doppelten qualifizierten Mehrheit" beschlossen werden - beschränkt auf konkrete Einzelfälle. Das bedeutet:

Es müssen Drei Viertel der Wohnungseigentümer nach "Köpfen" für eine geänderte Kostenverteilung stimmen und sie müssen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Es versteht sich, dass eine von der Regel abweichende Kostenverteilung nur getroffen werden darf, wenn die Wohnungseigentümer aus der beschlossenen Maßnahme unterschiedlichen Nutzen ziehen können. Einzelne Wohnungseigentümer dürfen nicht unzumutbar benachteiligt werden. Wichtig auch: Im Rahmen des Beschlusses über die geplante Maßnahme muss zugleich die Kostenverteilung geregelt werden.

Kosten nach Verbrauch

Auch laufende Betriebskosten können nunmehr abweichend vom gesetzlichen beziehungsweise vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden - natürlich nur, soweit solche Beträge nicht unmittelbar, etwa von Energieversorgern, mit den Eigentümern abgerechnet werden. Solche Kosten können "nach Verbrauch oder Verursachung" erfasst und verteilt werden. Zu denken ist dabei an gleichgroße Wohnungen, in denen unterschiedlich viele Personen leben beziehungsweise die nicht ganzjährig benutzt werden. Für einen solchen Beschluss genügt die einfache Stimmenmehrheit der Eigentümer.

Weitere Neuheiten

Eine Auswahl weiterer Änderungen, die das Zusammenleben der Wohnungseigentümer erleichtern sollen:

- Für Schulden der Gemeinschaft haften die einzelnen Wohnungseigentümer auch persönlich - allerdings maximal in Höhe ihres Miteigentumsanteils. Das heißt: Ein Handwerker, dessen Rechnung zum Beispiel nicht voll beglichen wurde, weil mehrere Eigentümer zahlungsunfähig sind, kann sich unmittelbar an andere Eigentümer wenden. Diese dürfen aber nicht mehr (wie bisher) für die gesamte offene Summe in Anspruch genommen werden, sondern beschränkt auf ihren Miteigentumsanteil (von zum Beispiel einem 16tel).

- Die Mindestfrist für die Einberufung der Eigentümerversammlung ist - "wegen der geänderten Lebensgewohnheiten" - von einer auf zwei Wochen erhöht worden.

- Über die in den Wohnungseigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse ist vom Verwalter eine "Beschluss-Sammlung" zu führen. Damit soll es vor allem Nachfolgern von Wohnungseigentümern problemlos möglich sein, sich über das bisher in der Anlage Geschehene zu informieren.

- In der Beschluss-Sammlung sind auch unwirksame Ergebnisse zu dokumentieren sowie solche Beschlüsse, durch die Anträge abgelehnt wurden.

- Schließlich sind auch gerichtliche Entscheidungen in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Ein Verwalter, der die Beschluss-Sammlung "nicht ordnungsgemäß führt", kann abberufen werden.

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