Baufinanzierung

Mit Niedrig-Zinsen ins Eigenheim

In der Finanzkrise gewinnt das "Betongold" an Bedeutung. Zusätzlich angeheizt wird der Schritt zum Eigenheim durch historisch niedrige Zinsen. Wir erklären, worauf Häuslebauer und Käufer achten sollten.

"Immobilienkäufer kann man als Profiteure der Finanzkrise bezeichnen", sagt Franz Lücke, Leiter der Baufinanzierung bei der ING-Diba. Er begründet dies mit den Tiefständen bei den Hypothekenzinsen und den Immobilienpreisen, die "je nach Region stagnieren oder sogar rückläufig sind". Dies zeige aber auch, dass der Standort der zukünftigen Immobilie gut gewählt sein sollte. "Auch für Mieter scheint der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung gerade in diesen unsicheren Zeiten die beste und sicherste Anlage des Eigenkapitals zu sein und noch dazu die langfristig attraktivste Altersvorsorge", meint Robert Haselsteiner, Vorstand des Immobilienfinanzierers Interhyp.

Zinsfestschreibung

Wer den Zins fünf Jahre festschreiben möchte, bekommt momentan Zinsen unter vier Prozent angeboten. Zwischen vier und fünf Prozent - je nach Anbieter - kostet die empfehlenswertere, längere Zinsbindung von zehn Jahren. Von diesen günstigen Sätzen profitieren nicht nur Neuerwerber, sondern auch all diejenigen, deren Kreditverträge in nächster Zeit auslaufen. Sie sollten sich rechtzeitig, am besten schon zwei Monate vor Ende der Zinsbindung, mehrere Angebote einholen. Denn die Spanne zwischen den Banken ist riesengroß.

Beispiel: Im fünfjährigen Bereich gibt es Angebote mit Zinssätzen unter 3,50 Prozent. Einige Versicherer verlangen hingegen bis zu fünf Prozent für das gleiche Produkt. Das macht einen Unterschied von über 8000 Euro aus in nur fünf Jahren.

Nebenbedingungen

Außer den Effektivzinsen sollte man auch die Nebenbedingungen vergleichen. Verlangt eine Bank Bereitstellungszinsen, verteuert das die Finanzierung. Üblich sind 0,25 Prozent der Darlehenssumme pro Monat ab dem dritten Wartemonat. Bei einem 200 000-Euro-Darlehen, für das vier Monate Bereitstellungszinsen berechnet werden, sind 2000 Euro extra fällig. Regionale Anbieter wie die Sparda-Banken oder die PSD-Banken berechnen Bereitstellungszinsen frühestens ab dem siebten, spätestens ab dem 13. Monat, die Höchster Pensionskasse erst nach 24 Monaten.

Anschlussfinanzierung

Dass ein frühzeitiger Vergleich von Baugeld-Konditionen viel Geld sparen kann, hat sich immer noch nicht herumgesprochen. Denn nach einer Untersuchung von Investors Marketing im Auftrag der ING-Diba haben bislang nur ein Drittel aller Anschlussfinanzierer das Ende der Zinsbindung ihres laufenden Darlehens für einen Bankwechsel genutzt. Das heißt umgekehrt: Zwei Drittel aller Kunden bleiben oft aus Bequemlichkeit bei ihrer alten Bank, ohne eine weitere Preisauskunft eingeholt zu haben.

Keine Kreditklemme

"Wir vergeben Kredite an Häuslebauer noch genau so wie vor einem Jahr, daran hat sich nichts geändert", sagt Ralf Müller, Leiter der Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. Niemand, der eine Immobilie kaufen möchte und der ein geregeltes Einkommen und eine vernünftige Basis an Eigenkapital hat, müsse sich Sorgen machen, dass seine Finanzierung jetzt scheitert. Eine Kreditklemme sei hier nicht zu spüren.

Eigenkapital

Trotz der niedrigen Zinsen sollte man sich aber davor hüten, ohne entsprechendes Eigenkapital auf das "Betongold" zu setzen. "Job und Einkommen sollten sicher und der finanzielle Spielraum nicht zu knapp bemessen sein", rät Thomas Bieler, Kreditexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Finanzierungen ab 1500 Euro Netto-Verdienst, wie sie manche Banken anbieten, hält Bieler für unseriös. "Überweist man die Hälfte des Gehalts an die Bank, bleibt für den Lebensunterhalt kaum noch was übrig."

Banken und Versicherungen verlangen in der Regel wenigstens 20 Prozent Eigenkapital, damit eine Finanzierung überhaupt zustande kommt. Den günstigsten Zinssatz erhalten Käufer aber meist erst ab 40 Prozent Eigenkapital. Angesparte Bausparguthaben zählen Banken dabei zu den Eigenmitteln.

So müssen Sie rechnen: Angenommen Sie besitzen 100 000 Euro an Eigenmitteln. Sie setzen diesen Betrag als 40 Prozent, die restlichen 60 Prozent ergeben dann eine Summe von 150 000 Euro. Bis zu dieser Summe wird Ihnen die Bank eine zinsgünstige Finanzierung anbieten. Der Gesamtkaufbetrag liegt damit bei etwa 250 000 Euro.
Erreichen Sie nur 20 bis 30 Prozent Eigenmittel, müssen Sie mit Zinszuschlägen bis 0,3 Prozentpunkten rechnen. Folge: Ein 10-Jahres-Darlehen über 150 000 Euro, das statt 3,7 Prozent nominal 4,0 Prozent kostet, verteuert sich dadurch um 37,50 Euro pro Monat. Vorausgesetzt, die Tilgungsrate beträgt zwei Prozent. Über die gesamte Laufzeit entstehen Mehrkosten von 4 500 Euro.

Horst Biallo und Helga Riedel

Mehr Informationen

zum Thema gibt es unter der Fax-Abrufnummer 0 900 1/25 26 65 50 40 (62 Cent/Minute, 7 Seiten) bis zum 20. Februar.
Kein Fax? Dann senden Sie einen mit 0,90 Euro frankierten Rückumschlag plus 1,45 Euro in Briefmarken unter dem Stichwort "Baufinanzierung in der Finanzkrise" an: Versandservice, Lerchenstr. 8, 86938 Schondorf.

Checkliste: Immobilienfinanzierung Schritt für Schritt

1. Bedarf ermitteln
-Wie hoch sind die Gesamtkosten (Kaufpreis plus Nebenkosten)?
-Wie viel Eigenkapital ist vorhanden?
-Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf?
-Mit wie viel staatlicher Förderung ist zu rechnen?

2. Leistungsfähigkeit einschätzen
-Maximale monatliche Belastung festlegen
-Spielraum für notwendige Rücklagen (Reparaturen) ermitteln
-Zusätzliche Absicherung einplanen (Lebensversicherung, Gebäudeversicherung, Bauherrenhaftpflicht etc.)

3. Finanzierungsplan erstellen
-Angebote von Banken, Direktbanken, Bausparkassen etc. einholen
-Konditionen inklusive Nebenbedingungen prüfen (Kreditgebühren, Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Sondertilgungsrechte etc.)
-Zinsbindungslänge und Tilgungshöhe festlegen
-Tilgungsplan anfordern, Restschuld ermitteln

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