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Die eigene Immobilie ist ohne die Hilfe einer Bank oft nicht zu finanzieren. Ein Mietkauf soll dann helfen.

Mietkauf

Ohne Bank ins Eigenheim

München - Ein Eigenheim auch ohne Bankkredit und Bonitätsprüfung - das soll ein sogenannter Mietkauf ermöglichen. Doch diese Alternative zur klassischen Finanzierung hat ihre Tücken.

„Schuldenfrei ins Eigenheim“ oder „Eigenheimerwerb ohne Bankkredit“ – solche Werbesprüche klingen vor allem für junge Familien, Freiberufler und Arbeitnehmer mit geringem Einkommen verheißungsvoll. Denn ihnen fällt es oft schwer, bei Banken einen Kredit zu erhalten. Und für sie kann ein Mietkauf eine Alternative sein – aber nur nach genauer Prüfung.

Funktionsweise

Beim Mietkauf wird das Objekt zunächst gemietet, der Kauf erfolgt Jahre später. Kaufpreis und Mietzins stehen zu Vertragsbeginn fest. Die Mietzeit ist flexibel, in der Regel beträgt sie zehn bis 20 Jahre. Am Anfang ist häufig eine Einmalzahlung fällig, Wohngenossenschaften fordern den Kauf von Anteilen und berechnen eine Aufnahmegebühr. Üblicherweise wird ein Teil der Mietzahlungen mit dem Kaufpreis verrechnet, zusätzlich muss man während der Mietzeit Kapital ansparen, mit dem später der offene Restbetrag beglichen wird.

Das Mietkaufmodell klingt plausibel, hat aber viele Kritiker. Der Verein Wohnen im Eigentum kritisiert: „Hinter vermeintlich günstigen Angeboten verbergen sich häufig finanzielle Doppelbelastungen und rechtliche Risiken.“ Der Eigenheimerwerb per Mietkauf könne schnell teurer werden als eine herkömmliche Immobilienfinanzierung, insbesondere jetzt, da Baugeld extrem günstig ist. Auch Robert Anzenberger vom Immobilienvermittler Planethome ist skeptisch: „Das Finanzierungsmodell birgt Fallstricke.“ Mietkauf höre sich zwar gut an, doch die Erwerbskosten seien keineswegs günstig, und wer bei Vertragsabschluss nicht genau aufpasse, könne später Nachteile erleiden.

Finanzielle Risiken

Ein Stolperstein sind hohe Mietkosten. Laut dem Immobilienportal Immowelt.de liegt der Mietzins meist deutlich „über der ortsüblichen Vergleichsmiete“. Überteuerte Mieten sollen den Druck erhöhen, möglichst schnell vom Status des Mieters in den des Eigentümers zu wechseln – schließlich verdient der Anbieter hauptsächlich am Kauf.

Zweite Fußangel: die finanzielle Doppelbelastung. Käufer müssen neben der monatlichen Miete Eigenkapital für die Ablösung der Immobilie ansparen – das kann das Haushaltsbudget ordentlich strapazieren.

Im Sparvorgang selbst lauert eine weitere Falle: Erfolgt die Kapitalbildung wegen der höheren Renditechancen über Aktienfonds oder fondsgebundene Versicherungen, ist das Sparergebnis nicht kalkulierbar. „Befinden sich die Kapitalmärkte zum Stichtag in einer Baisse, kann es passieren, dass die Fondseinlage nicht die erforderliche Kaufsumme deckt“, warnen die Immowelt-Experten.

Rechtliche Risiken

Der Kaufvertrag wird zwar von beiden Vertragsparteien unterschrieben, aber nicht immer vor dem Notar. Wird neben der Immobilie auch Grundeigentum erworben, ist dies jedoch Pflicht. „Unterbleibt die notarielle Beurkundung, ist der Vertrag unwirksam“, sagt Rechtsanwalt Jost von Lyncker vom Verein Wohnen im Eigentum. Ungemach kann drohen, wenn der Anbieter insolvent wird. Da die Erwerber in den ersten Jahren zur Miete wohnen, sind sie nicht Eigentümer des Objekts. Ob das Kaufgeschäft im Pleitefall überhaupt zustande kommt, ist unklar. „Die Verträge bieten kaum Sicherheiten“, so Lyncker. „Was passiert bei einer Insolvenz mit den für die Tilgung vorgesehenen Mietanteilen?“

Ein weiteres Vertragsrisiko: die Modernisierungskosten. Nicht selten wird vereinbart, dass der Kunde bereits während der Mietphase für den Unterhalt der Immobilie verantwortlich ist. Beschließt die Eigentümergemeinschaft die Sanierung des Daches oder der Fassade, wird es für den Mieter teuer. Miet- und Sparbeiträge plus hohe Sanierungskosten können zum finanziellen Super-Gau führen. Rechtsanwalt Lyncker rät daher allen Mietkauf-Interessenten, „genau zu prüfen, welche Belastungen und Risiken auf sie zukommen, und zu vergleichen, ob eine klassische Baufinanzierung nicht günstiger ist“.

Mehr Informationen

zum Thema gibt es unter der Fax-Abrufnummer 09001/25 26 65 58 40 (6 Seiten, 1 Minute = 0,62 Euro) bis zum 8. Mai. Das Fax-Gerät auf „Polling“ oder „Sendeabruf“ stellen, Fax-Service-Nummer wählen und Starttaste drücken.

Kein Fax? Dann senden Sie einen mit 0,90 Euro frankierten Rückumschlag plus 1,45 Euro in Briefmarken unter dem Stichwort „Mietkauf“ an: Versandservice, Lerchenstr. 8, 86938 Schondorf

Max Geissler

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