Laster stößt in Schongau mit Zug zusammen - Mehrere Verletzte

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Der richtige Zeitpunkt macht es aus

Immobilienmarkt: - Oberbayern zählt zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands. Doch auch hier unterliegen die Preise starken Zyk\-len, wie eine Analyse für München zeigt.

Wohnungseigentümer in München sind früher schneller reich geworden. Während in den 70ern sowie in den späten 80ern bis frühen 90ern die Preissteigerungen jedes Jahr einen prächtigen Vermögenszuwachs bescherten, sind seit 1993 kaum noch Wertzuwächse zu verbuchen ­ im Gegenteil.

Die Münchner Immobilienpreise haben seit 1973, dem Beginn der regelmäßigen Statistik des Immobilienverbandes Süd (IVD), eigene Zyk\-len entwickelt. Es geht bis zu acht Jahre mit den Preisen bergauf, dann kommen vier bis sechs oder sieben magere Jahre ehe es wieder aufwärts und später wieder abwärts geht. Die Hochs fielen in die Jahre 1981 bis 1983, 1993 und 2002. Preistiefs gab es 1975, 1989 und 2005. Die Hochs gingen mit den höchsten Zinsen einher, 1981 bis 1983 wurden bis zu 11,6 Prozent für eine Hypothek bezahlt. Wenn die Preise am Boden lagen, waren die Finanzierungskosten gering, zum Beispiel 2005 mit 3,24 Prozent.

Am Beispiel einer Eigentumswohnung, die eher vergleichbar ist als ein Haus, lässt sich demonstrieren, wie die Wertsteigerungs- und Wertvernichtungs-Zyklen einander ablösten. Die zweitbesten Jahre für einen Käufer lagen zwischen 1975 und 1982, hier gingen die Preise für eine Eigentumswohnung in guter Lage um 86 Prozent auf umgerechnet 2045 Euro pro Quadratmeter in die Höhe, das sind 12,3 Prozent pro Jahr. Zwischen 1982 und 1989 dümpelten die Preise um die 2000 Euro. Aber wer sich 1989 zum Kauf entschloss, der schnitt am besten ab und erfreute sich bis 1993 an einer Wertsteigerung von 59 Prozent auf 3170 Euro, das sind satte 14,75 Prozent pro Jahr. Ab 1993 war die Luft raus, in den sechs Jahren bis 1999 sank der Preis um 20 Prozent auf 2539 Euro, das sind über drei Prozent pro Jahr. Die Preise des Jahres 1993 wurden in dem folgenden Aufschwung nie mehr erreicht. Die Musterwohnung lag Ende 2006 mit 2250 Euro um 20 Prozent unter dem Höchstwert von 1993. "Verlust" pro Jahr 1,5 Prozent.

Am Münchner Immobilienmarkt spielt bei Kauf und Verkauf also der Zeitpunkt eine wichtige Rolle. Das Aussitzen mehrerer Zyklen bringt hier weniger Gewinn, als kurzfristig zu handeln. Wer 1975 zu 1099 Euro pro Quadratmeter die Wohnung angeschafft hat und 1993 zu 3170 Euro verkauft hat, erzielte in 18 Jahren eine Wertsteigerung von 188 Prozent, das sind 10,5 Prozent pro Jahr. Im günstigen Zeitraum zwischen 1989 und 1993 ist der Vermögenszuwachs um gut vier Prozent pro Jahr höher gewesen.

Der Glanz des Betongoldes ist allerdings blasser geworden. Statt Wertzuwächse wie in den 70ern von 12,3 Prozent und in den 80ern von 14,75 Prozent müssen die Eigentümer auf dem Papier Verlustjahre aussitzen, so zum Beispiel zwischen 1993 und 1999 mit 3,3 Prozent pro Jahr. Die Zyklen werden kürzer, die Hochs und Tiefs kommen immer schneller und werden dadurch immer weniger vorhersehbar und einschätzbar. Das letzte Mal folgte dem Hoch des Jahres 2002 schon 2005 das Tief.

Die Preisausschläge nach oben und unten werden zwar geringer, aber dadurch sinken auch die Chancen auf hohe Wertzuwächse in wenigen Jahren. Der Wohnungseigentümer muss sich auf kleinere Zahlen einstellen, aber gleichzeitig fällt das Risiko, zu einem falschen Zeitpunkt zu kaufen. Ob Wertsteigerung oder Wertverlust, für den, der seine Wohnung selbst bewohnt, sind das nur Papier-Gewinne oder -Verluste.

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