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Wer Wäsche trocknet, muss dafür sorgen, dass die Feuchtigkeit entweichen kann. Sonst ist er am Schimmel schuld. 

Wichtige Urteile im Überblick

Schimmel als Kündigungsgrund

Wer hat Schuld am Schimmel in der Wohnung: Der Mieter, weil er nicht ausreichend gelüftet hat, oder der Vermieter, weil der bauliche Zustand des Hauses mangelhaft ist? Einige wichtige Urteile im Überblick.

Vermieter behaupten gerne, dass der Mieter falsch lüfte. Manchmal liegen sie damit richtig, oft auch falsch. Die Pflicht des Mieters zur Vermeidung von Schimmelbildung findet also dort ihre Grenze, wo dafür unzumutbare Anstrengungen von ihm verlangt werden.

Viermal Stoßlüften ist zumutbar

Eine Wohnung war von Schimmel befallen, und ein Gutachten machte deutlich, dass nicht die Bausubstanz, sondern das Lüftverhalten des Mieters Grund für den Schimmel sei. Das Gericht verpflichtete den Mieter dazu, drei- bis viermal täglich stoßzulüften. Es sei ihm aber nicht zuzumuten (was das Gutachten empfahl), die Lüftungen gleichmäßig über den Tag zu verteilen. Die Arbeit müsse nicht unterbrochen werden (LG Frankfurt/Main, 2/17 S 89/11).

Vermieter trägt die Beweislast

Ein Vermieter konnte nicht nachweisen, dass Schimmelbildung durch schlechtes Lüften des Mieters hervorgerufen wurde. Der Mieter durfte deswegen die Zahlung um 25 Prozent reduzieren. Und das, obwohl auch nicht sicher war, dass schlechte Bausubstanz die Schimmel-Ursache war. Der Vermieter konnte nicht beweisen, dass das Gebäude „nach dem Stand der Technik zur Bauzeit frei von wärmetechnischen Baumängeln“ war (LG Hamburg, 307 S 39/09).

Mieter muss bei Möbeln aufpassen

Wenn der Mieter selbst den Anlass für Schimmel liefert, kann er nicht mindern. Das unterstreicht ein Fall vor dem Landgericht Kiel. Ein Einbauschrank des Mieters ohne Rückwand führte dazu, dass weder der Luftaustausch noch die Erwärmung der Wand ausreichten, den Schimmel zu verhindern. Feuchtigkeit auch durch frische Wäsche kondensierte an der Wand und führte zu Schimmel (LG Kiel, 1 S 102/11).

Beieinträchtigung bei der Sanierung

Reduziert sich der Lebensraum einer Mietwohnung massiv, weil wegen Schimmels Trocknungsgeräte aufgestellt und Möbel von der Wand gerückt werden mussten, hat der Mieter das Recht, die Miete für die Dauer der Beeinträchtigung um 80 Prozent zu kürzen. Hält dieser Zustand eineinhalb Monate an, so dürfte der Mieter auch fristlos ausziehen (LG Köln, 1 S 176/11).

Mieter muss geduldig sein

Tritt in einer Mietwohnung Schimmel auf, den der Vermieter mit einem Spray behandelt, und dringt der Pilz ein halbes Jahr danach wieder durch (diesmal ließ der Vermieter einen Maler kommen), so dürfen die Mieter nicht fristlos kündigen, wenn bereits drei Monate nach den Malerarbeiten zum dritten Mal der Schimmel durchkommt. Sie hätten dem Vermieter durch eine entsprechende Anzeige eine weitere Chance auf Mängelbeseitigung geben müssen (AmG München, 431 C 20886/11).

Wie lässt sich Schimmel beweisen?

Ein Mieter kann nicht die Miete mindern, indem er behauptet, Schimmel sei ausgebrochen. Vielmehr müsse er Art und Konzentration der Schimmelsporen darlegen. Dafür, so das Kammergericht Berlin, sei ein ärztliches Attest erforderlich (KG Berlin, 12 U 164/09).

Mieter droht fristlose Kündigung

Unbegründete Mietminderungen sind gefährlich. Schon bei 20 Prozent ist nach zehn Monaten die Schwelle für eine fristlose Kündigung erreicht. Auch wer seinen Fehler einsieht und den Mietrückstand begleicht, kann die Wohnung verlieren. „Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein“, entschied der Bundesgerichtshof. Im konkreten Fall hätte sich den Mietern die Vermutung aufdrängen müssen, dass seine zwei Aquarien und ein Terrarium die Schimmelbildung begünstigten (BGH, VIII ZR 138/11).

Versicherung muss zahlen

Die Rechtsschutzversicherung eines Mieters darf sich nicht weigern, einen vom Mieter angedachten Prozess wegen Schimmels gegen seine Vermieter zu finanzieren, weil der Schaden auf einem baulichen Mangel beruhe, der vor Abschluss der Mietrechtsschutz-Police existiert habe. Ein Mangel, gegen den der Mieter jedoch – nach der Entdeckung – rechtlich vorgehen darf, dürfe nicht ausgeschlossen werden (LG Dortmund, 2 S 1/11).

Schimmelfleck kein Kündigungsgrund

Tritt Schimmel im Bad nur in einer Fuge auf, handelt es sich nicht um einen erheblichen Mangel, der den Mieter berechtigt, fristlos zu kündigen. Das Mietverhältnis endet dann erst mit der ordentlichen Kündigung, also als wenn kein Grund dafür bestanden hätte (AmG Berlin-Schöneberg, 103 C 30/08).

Maik Heitmann und Wolfgang Büser

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