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Aufgrund der extrem langen Kälteperiode sind in diesem Winter besonders viele Wohnungen von Schimmel befallen

Bei Schimmel rasch handeln

Aufgrund der extrem langen Kälteperiode sind in diesem Winter besonders viele Wohnungen von Schimmel befallen. Häufig folgen Schuldzuweisungen zwischen Mieter und Eigentümer. Was es dabei zu beachten gibt:

Wohnung vor Bezug genau anschauen

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Wer Schimmel entdeckt, findet bei der Verbraucherzentrale Informationsmaterial und Hilfe. Im Umfeld ihrer Energieberatungsstellen sind auch Ortstermine möglich. Eine Liste der bayernweit 28 Beratungsstellen gibt es im Internet unter www.verbraucherzentrale-energieberatung.de. Für eine Beratung erhebt die Verbraucherzentrale eine Kostenbeteiligung in Höhe von fünf Euro.

Wer das Risiko von schimmelbefallenen Wänden möglichst gering halten will, sollte schon bei der Besichtigung der Wohnung auf einige Punkte achten. Innenliegende Bäder ohne Fenster sind häufig anfällig, weiß Beatrix Zurek, Vorsitzende des Mietervereins München. Hier gelte es, nach Auffälligkeiten am Putz Ausschau zu halten. Eine funktionierende Lüftung ist unbedingt erforderlich.

Vorsicht geboten sei generell, wenn die Wohnung viele Außenwände habe. Speziell kalte Nordwände ohne Fenster seien gefährdet. Häufig sind auch dunkle Flecken auf den Silikonabdichtungen der Fenster Anzeichen für drohenden Schimmelbefall. Außerdem könne man Vermieter direkt nach vorangegangenen Schimmelproblemen fragen. Eigentümer müssen darauf wahrheitsgemäß antworten, sagt Mietexpertin Zurek.

Neue Fenster als Schimmel-Risiko

Um eine Wohnung optimal zu belüften, ist rein rechnerisch alle zwei Stunden ein kompletter Luftaustausch nötig. Ein Pensum, das durch Lüften alleine nicht bewältigt werden kann und vom Mieter auch nicht erbracht werden muss. Beispielsweise durch Fensterfugen findet ohnehin ein permanenter Luftaustausch statt.

Problematisch wird es, wenn Altbauten mit modernen Fenstern, die Wände aber nicht mit einer Wärmedämmung ausgerüstet werden. Die Luft kann nicht mehr zirkulieren und die Luftfeuchtigkeit im Raum steigt. Da die Außenwände aber nicht isoliert und daher kalt sind, kondensiert dort die Feuchtigkeit und das Schimmelrisiko steigt. Selbst neue Fensterdichtungen können diesen Effekt schon auslösen, warnt Hanno Lang-Berens, Energieberater der Verbraucherzentrale Bayern. Ob ein Haus über eine wärmegedämmte Wand verfügt, ist leicht zu erkennen: Beim Klopfen auf die Außenwand klingt es hohl.

Vermieter sofort über Schimmel informieren

Sobald der erste Schimmel auftaucht, muss man den Vermieter informieren und um Abhilfe bitten. Macht man dies nicht, kann man beispielsweise auch nicht die Miete mindern. „Häufig schiebt der Eigentümer den Schimmel dann auf falsches Lüftverhalten, sodass man um ein Gutachten nicht herumkommt“, weiß Mietexpertin Zurek aus Erfahrung.

Rechtliche Schritte einleiten

Im Streitfall habe der Mieter drei Möglichkeiten: ein Privatgutachten, ein Beweissicherungsverfahren oder eine Klage gegen den Vermieter auf Instandsetzung. Bei einem Beweissicherungsverfahren beantragt der Mieter bei Gericht, dass der Mangel offiziell festgestellt wird. Dieser Weg ist insofern empfehlenswert, da eine Rechtschutzversicherung die anfallenden Kosten für das Gutachten trägt. Von einem privat in Auftrag gegebenen Gutachten rät die Mietexpertin hingegen ab. Vor Gericht hat es keinen Bestand. Anders sieht es aus, wenn sich Mieter und Vermieter auf einen Gutachter einigen. Wird diese Übereinkunft schriftlich festgehalten, kann ein solches Gutachten auch vor Gericht verwendet werden. Die Rechtschutzversicherung zahle allerdings bei dieser Lösung nicht, warnt Beatrix Zurek.

Mietminderung statt Kündigung

Bei Beeinträchtigungen durch Schimmel sind – bis der Schaden beseitigt ist – Mietminderungen zwischen fünf und 20 Prozent möglich. Allerdings nur, wenn durch den Schimmel der Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist. Wann das der Fall ist, ist einzelfallabhängig und letztlich von einem Gutachter zu klären. Sollte sich herausstellen, dass der Mieter den Mangel verursacht hat, muss die einbehaltene Miete nachgezahlt werden. Zurek empfiehlt vor einer Mietminderung die Beratung bei einem Mietverein.

Eine fristlose Kündigung ist nur bei tatsächlicher Gesundheitsgefährdung gerechtfertigt. Diese wird mittels Sporenmessung in der Luft – nicht an der Wand – festgestellt. Liegt keine akute Gefährdung vor, muss der Mieter dem Eigentümer die Möglichkeit einräumen, den Schaden zu beseitigen. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az.: VIII ZR 182/06).

Das Klären der Schuldfrage

Um die Schuldfrage zu klären, stellt ein Gutachter fest, ob bauliche Mängel vorliegen, oder tatsächlich falsch gelüftet wurde. Präzedenzfälle, von denen man sich den Ausgang seines eigenen Urteils ableiten kann, gebe es nicht, sagt Beatrix Zurek. Statistisch gesehen halten sich bauliche Mängel und Eigenverschulden des Mieters als Ursache in etwa die Waage. Für den Schaden zahlen muss dann derjenige, zu dessen Lasten das Urteil ausgeht. Das gilt auch für Folgeschäden wie verschimmelte Sofas oder Kleidungsstücke.

Marco Litzlbauer

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