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Die Idylle trügt: Im Münchner Umland sind die Haus-Preise in den vergangenen zwei Jahren stark gestiegen.

Wohnen im Umland

In Starnberg: Immobilien-Preise explodieren

München - Im Münchner Umland sind die Immobilienpreise in den vergangenen zwei Jahren kräftig gestiegen. Günstiger lebt es sich in Städten und Gemeinden, die sich nicht auf dem Netzplan der S-Bahn befinden.

Der Anstieg der Kaufpreise für Immobilien im Großraum München hat sich im Frühjahr 2014 fortgesetzt. Das geht aus dem Marktbericht Münchner Umland des Immobilienverbands Deutschland (IVD) hervor. „Es ist Druck im Kessel“, sagte Stephan Kippes, Leiter des IVD-Forschungsinstituts, bei der Vorstellung des Berichts. „Dieser Druck in München entweicht über die S-Bahn-Adern. Selbst im Umland haben wir ein hohes Preisniveau.“ Die Immobilien-Experten hatten für ihre Studie die Preise in den Landkreisen, Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg Fürstenfeldbruck, Dachau und Bad Tölz-Wolfratshausen untersucht.

Demnach sind in Starnberg die Haus-Preise explodiert: Wer sich im Frühjahr ein Einfamilienhaus kaufen wollte musste 45,3 Prozent mehr bezahlen als noch zwei Jahre zuvor. Binnen zehn Jahren lag der Preisanstieg sogar bei 79,2 Prozent. Knapp 1,4 Millionen Euro mussten Kaufinteressenten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus berappen – das sind sogar 240 000 Euro mehr als in der Landeshauptstadt München.

Deutlich günstiger kamen Hauskäufer in Ebersberg weg: 526 000 Euro kostete hier im Schnitt ein Einfamilienhaus. Das sind zwar 12,6 Prozent mehr als zwei Jahre zuvor, der Preisanstieg fiel aber vergleichsweise moderat aus. Den geringsten Preisanstieg binnen zwei Jahren hatten Haus-Interessenten in Fürstenfeldbruck und Erding zu verkraften. Er lag bei lediglich 7,5 Prozent.

Ein anderes Bild bei den Eigentumswohnungen: Hier ächzen nach wie vor die Münchner unter dem hohen Preisdruck. Gegenüber 2012 sind die Preise um 27,8 Prozent gestiegen. 4600 Euro kostet inzwischen der Quadratmeter in den eigenen vier Wänden. Deutlich günstiger ist das Umland. In Erding kostet die Eigentumswohnung fast die Hälfte: 2490 Euro sind im Nordosten Münchens für den Quadratmeter fällig. Doch auch hier sind die Preise um 18,6 Prozent im Vergleich zu 2012 gestiegen. In allen Städten war der Preisanstieg in den letzten zwei Jahren mindestens zweistellig. Im Vergleich wirkt der Preissprung in Fürstenfeldbruck geradezu mickrig. Dabei sind es auch dort immerhin 11,1 Prozent.

Am meisten beunruhigt den Immobilienverband, dass die Preise für Eigentumswohnungen den Mieten davon galoppieren – trotz Mietpreiserhöhungen. „Die Schere ist noch weiter auseinander gegangen“, bedauerte Kippes. Dadurch entstehe eine deutliche Absenkung der Rendite.

Wegen der starken Nachfrage nach Wohnraum wird nach IVD-Angaben im gesamten Münchner Umland kräftig gebaut. Immobilien-Experte Kippes kritisiert seit Jahren, dass die Verkehrsinfrastruktur im Umland dem Bevölkerungswachstum nicht standhält. „Bei den S-Bahnen ist eine Taktverdichtung dringend nötig“, forderte Kippes.

Wer für eine Immobilie weniger Geld ausgeben möchte muss einen genauen Blick auf die Landkarte werfen: „Günstiger ist es zwischen den S-Bahn-Ästen“, sagte Kippes. Erscheint eine Gemeinde oder Stadt nicht auf dem Linienplan der Verkehrsbetriebe, sind die Mieten und Immobilienpreise automatisch günstiger – überraschenderweise auch dann, wenn die Ortschaft sehr nah an einem S-Bahnhof gelegen ist.

Beispiel Emmering: Die Gemeinde ist nicht im S-Bahn-Linienplan eingezeichnet. Die Miet- und Immobilienpreise sind daher geringer als im benachbarten Fürstenfeldbruck. Die S-Bahn-Haltestelle Fürstenfeldbruck ist von Emmering aber genauso weit entfernt wie einige Teile der Kreisstadt selbst. Und Kippes weiß: „Mit dem Fahrrad lässt sich die S-Bahn auch von Emmering problemlos erreichen.“

Sebastian Hölzle

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