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Traumzinsen für Bauherren: Wann der Kreditwechsel lohnt

- Baugeld ist so billig wie nie zuvor in der Geschichte der Bundesrepublik. Bei Immobilienbesitzern mit vergleichsweise teuren Altkrediten löst das aber eher Betrübnis statt Jubel aus: Der Umstieg auf ein Traumzins-Darlehen müsste von der Bank teuer erkauft werden. Dennoch kann sich eine Umschuldung lohnen.

Den Wunsch, von den historisch niedrigen Konditionen zu profitieren, hegen offenbar immer mehr Häuslebauer - und wollen deshalb raus aus ihrem Kredit, der noch einige Jahre abbezahlt werden muss. Reibungslos möglich ist ein Ausstieg aber nur nach über zehn Jahren. "Bei uns macht das Thema schon mehr als die Hälfte der Beratungsanfragen aus", berichtet Andrea Fromm, Finanzexpertin der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Auch bei den Geldinstituten klopfen Ausstiegsinteressenten zuhauf an.

Kein Wunder: Ihre monatliche Rate an die Bank käme Immobilienbesitzer mit fünf, sechs Jahre alten Kreditverträgen heute auf Grund der Zinssituation bis zu 30, 40 Prozent billiger zu stehen. Jedenfalls auf den ersten Blick, wäre da nicht noch der Preis, der für den vorzeitigen Ausstieg zu bezahlen ist, die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Kommt das Geldhaus dem Kunden entgegen, lässt es sich das "versilbern". Und genau diese Summe, die viele Zehntausend Euro ausmachen kann, kann den Zins-Vorteil zunichte machen.

Kein Rechtsanspruch auf frühen Darlehensausstieg

Dreh- und Angelpunkt eines möglichen Umsattelns auf Niedrigzinsen ist also das Okay der eigenen Bank. "Verhandeln kann man immer", meint Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte von "Finanztest". Einen Rechtsanspruch auf vorzeitige Kreditauflösung - nur um an billigere Zinsen ranzukommen - gibt es aber nicht. Auf gar keinen Fall sollten Immobilienbesitzer übereilt einen neuen Billig-Kredit abschließen, ohne aus dem alten Vertrag definitiv entlassen zu sein, warnt Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen.

Ist die Bank bereit, den Kunden frühzeitig aus dem Vertrag zu lassen, hängt alles Weitere von der Höhe der Entschädigungssumme ab. "Damit steht und fällt das Unterfangen", sagt Sahr. Ungünstig dabei ist: Je stärker die Zinsen in letzter Zeit gesunken sind, desto höher sind die Vorfälligkeitsentschädigungen ausgefallen. Genau diese Ablöse lässt die Schuldenhöhe für den neuen Kredit schlagartig wieder steigen. Da schmilzt ein Zinsvorteil schnell zusammen, abhängig auch von den Konditionen im Altvertrag.

"Es kann sich trotzdem rechnen, je nach Einzelfall", so Fromms Erfahrung. Glück habe der Kunde unter anderem dann, wenn die Vorfälligkeit von der Bank fair berechnet wird. Ob das Geldinstitut angemessen oder überteuert gerechnet hat, kann ein Laie aber kaum beurteilen. Wer die Berechnungen seiner Bank vom Fachmann überprüfen lassen will, kann sich gegen eine Gebühr Hilfe von den Verbraucherzentralen oder "Finanztest" holen.

Wer mit seiner Bank verhandelt, sollte sich immer darauf einstellen, dass sie ein Entgegenkommen häufig davon abhängig mache, dass auch der neue Kredit bei ihr abgeschlossen werde, betont Verbraucherschützer Gottschalk. Habe man tatsächlich Erfolg, sei eine lange Zinsfestschreibung unbedingt ratsam. "Gleich auf 15 oder 20 Jahre festmachen", rät auch Sahr.

Ob eine Umschuldung zum lohnenswerten Geschäft wird, hängt auch von der Zinsentwicklung der Zukunft ab. "Es kann niemand wissen, ob die Bauzinsen vielleicht sogar noch weiter sinken", gibt Fromm zu bedenken. Verspekuliert hätten sich gerade in den letzten beiden Jahren all die, die versuchten, mit einem so genannten Forward-Darlehen einen niedrigen Zinssatz für ein Anschlussdarlehen in der nahen Zukunft zu sichern - während die Talfahrt der Bauzinsen immer weiterging.

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