T-Shirt auch im Winter: Mieter hat ein Recht auf 20 Grad

- Der Sommer ist vorbei, es wird spürbar kälter. In den meisten Haushalten werden die Heizkörper aufgedreht. Was aber, wenn der Vermieter noch nicht mitspielt und die Zentralheizung noch nicht aktiviert hat? Muss der Mieter frieren? Mit Sicherheit nicht. Doch eine gesetzliche Regelung über die Dauer der Heizperiode gibt es nicht. Es kommt auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an. Fehlt eine entsprechende Klausel im Vertrag, so gilt in der Regel der Zeitraum von Anfang Oktober bis Ende April als Heizperiode.

Der Vermieter muss aber auch außerhalb der kalendarisch kalten Monate die Heizung anstellen, sollte es mehr als zwei Tage zu geringe Außentemperaturen geben. Zeigt das Thermometer in den Sommermonaten innerhalb der Wohnung auch nur zeitweise weniger als 18 Grad, so muss geheizt werden. Der Mieter muss es nicht hinnehmen, dass er friert oder gar seine Gesundheit gefährdet. Während der Heizperiode muss der Vermieter die Heizungsanlage so einstellen, wie es einem "zeitgemäßen Wohnstandard" entspricht. Das hat der Bundesgerichtshof schon vor Jahren entschieden. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, so gilt eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad für die Wohnräume. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, diese Temperaturen rund um die Uhr zur Verfügung zu stellen. Er erfüllt seine Pflichten, wenn seine Mieter ihre Räume zwischen 6 Uhr und 24 Uhr ent-sprechend aufheizen können. In winterlichen Kältezeiten ist von ihm in den übrigen Stunden eine Mindestgradzahl von 17 Grad anzubieten. Wird die Heizung trotz Kälte nicht in Betrieb genommen oder wird nur unzureichend geheizt, so kann die Miete gemindert werden, da sich die Wohnung nicht im "vertragsgemäßen Zustand" befindet. Fällt die Heizung gar während der kalten Tage aus, so kann nach Ansicht des Landgerichts Hamburg gar die Mietzahlung eingestellt werden. Eine Auswahl von Gerichtsurteilen zum Thema: Gemeinschaftsheizung Werden mehrere Wohngebäude durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, so darf der Vermieter diese Häuser für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen - auch wenn im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet ist. (Bundesgerichtshof, VIII ZR 371/04) Zwei Mieter Die Heizkosten eines Mehrfamilienhauses (mindestens zwei Mietparteien) müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn eine zentrale Heizungsanlage für Wärme sorgt. Rechnet der Vermieter pauschal (zum Beispiel nach der Wohnfläche) ab, so hat der Mieter das Recht, den Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen. Etwas anderes darf nur dann gelten, wenn Mieter und Vermieter zusammen in einem Zweifamilienhaus wohnen und vereinbaren, dass nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. (Amtsgericht Burgwedel, 76 C 276/04) Heizungsreparatur Ist die Heizungsanlage in einer Mietwohnung defekt, so kann der Mieter dem Vermieter eine Frist setzen, in der die Anlage repariert oder ausgetauscht werden muss. Reagiert der Vermieter nicht, so kann der Mieter in Eigeninitiative einen Monteur bestellen. Schlägt die Reparatur jedoch fehl, so bleibt er auf den Kosten sitzen. Der Wohnungsbesitzer schuldet allerdings weiterhin eine funktionierende Heizung. (Amtsgericht Osnabrück, 6 C 360/03) Schnell reagieren Teilt ein Mieter seinem Vermieter mit, dass die Heizung ausgefallen ist, wird der Defekt letztendlich aber erst einen Monat später von einem Handwerker behoben, so teilen sich beide Parteien den Schaden an der Heizungsanlage, der durch zugefrorene Rohre entstanden ist. Der Mieter hätte die Wasserrohre entleeren, der Vermieter sich um eine zügigere Reparatur kümmern müssen. (Oberlandesgericht Nürnberg, 5 U 1896/00) Klopfgeräusche Klopfgeräusche einer Heizungsanlage in einer Mietwohnung rechtfertigen eine Minderung der Miete (hier: um 12 Prozent). Dabei spielt es keine Rolle, wenn andere vom Mieter beanstandete Mängel tatsächlich nicht existieren, der Nachweis für das Klopfen jedoch erbracht worden ist. (Landgericht München I, 8 S 167/00) 18 Grad sind zu wenig Lässt sich die Zentralheizung in einer Wohnung maximal bis 18 Grad aufdrehen, so kann der Mieter wegen der drei fehlenden Gradzahlen bis 21 die Miete um 15 Pro-zent mindern. (Landgericht Frankfurt am Main, 2/17 S 315/99) Gasetagenheizung Ein Mieter muss es nicht dulden, dass seine funktionsfähige Gasetagenheizung demontiert und er an die gemeinschaftliche Zentralheizung angeschlossen wird, wenn das zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes nicht notwendig ist, den Wohnwert nicht erhöht und auch keine Heizkostenersparnis bringt. (Landgericht Berlin, 67 S 84/02) Zu kaltes Wasser Ein Mieter ist berechtigt, die Miete zu mindern, wenn der Vermieter nicht in der Lage ist, eine Mindestwassertemperatur von 40 Grad zu gewährleisten und durch die Zentralheizung nicht sichergestellt ist, dass in allen Räumen von 6 bis 23 Uhr eine Temperatur von mindestens 20 (Bad/Toilette: 21) Grad herrscht, von 23 bis 6 Uhr von mindestens 18 Grad. (Landgericht Berlin, 64 S 266/97) Heizungsausfall Fällt in einer Mietwohnung vier Tage lang die Heizung aus, so berechtigt das nicht zu einer Mietminderung, weil Heizungsanlagen "typischerweise während der Heizperiode" ausfallen und davon auszugehen ist, dass die Mieter nicht während der gesamten Zeit im Kalten saßen, "da nach dem Ausfall einer Heizungsanlage eine Wohnung nicht schlagartig auskühlt, sondern erst allmählich die Temperatur verliert". (Amtsgericht Erkelenz, 8 C 243/98)

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