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Mehr Rente und trotzdem im eigenen Haus bleiben: Das verspricht die Umkehrhypothek. Doch das Konzept hat Nachteile

„Umkehrhypothek“: Bares für das selbst bewohnte Haus

Für Ruheständler gibt es eine neue Möglichkeit, magere Bezüge etwas aufzubessern: die Umkehrhypothek, auch Immobilienrente oder Reverse Mortgage genannt. Damit lässt sich aus einer selbst bewohnten Immobilie Bares machen. Doch das Angebot hat Haken.

Das Senioren-Darlehen aufs abbezahlte Häuschen ist erst seit wenigen Monaten in Deutschland auf dem Markt. „Eat your brick“ heißt das Modell schon lange in den USA, und das bedeutet so viel wie: Mach deine Steine zu Barem, damit du dir im Lebensabend noch etwas leisten kannst.

Das Konzept

Die deutsche Version der umgekehrten Hypothek sieht so aus: Wer einen Teil seiner eigenen vier Wände beleiht, bekommt eine monatliche Rente, steuerfrei, je nach Lebensalter, Immobilienwert und Zinssatz. Auch ein Einmalbetrag ist möglich. Der Ruheständler bleibt Eigentümer und kann weiter in seinem Haus leben. Als Sicherheit dient eine verbriefte Grundschuld. Zinsen und Tilgung werden gestundet. Die Schuldenlast baut sich im Gegensatz zum normalen Baukredit Jahr für Jahr auf. Deshalb spricht man von Umkehrhypothek.

Die Rückzahlung wird erst nach dem Tod oder bei Umzug ins Pflegeheim fällig. Die Erben können die angehäuften Schulden tilgen und das Haus behalten, oder aber das Objekt verkaufen und auf diese Weise zurückzahlen. Möglich ist auch, dass die Bank das Haus verwertet und einen eventuellen Überschuss an die Erben auszahlt.

Das Prinzip klingt zunächst gut – zumal momentan rund eine Million Bürger zwischen 55 und 69 Jahren nach Angaben des Bundesverbandes Öffentlicher Banken (VÖB) in Immobilien lebt, die mehr als 100 000 Euro wert sind. Flüssig sind die Eigentümer deshalb aber noch lange nicht. 10 Prozent der Hausbesitzer über 65 müssten mit 870 Euro im Monat und weniger auskommen, ergab eine Studie des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung.

Die Nachteile

Die Immobilienrente sei „sicher bei uns auch ein Thema mit Zukunft, aber nicht für jeden ideal“, meint Achim Tiffe, stellvertretender Direktor des Hamburger Instituts für Finanzdienstleistungen, der Umkehrhypotheken EU-weit untersucht hat.

Denn das Konzept hat Haken. Nur mit einer werthaltigen Immobilie in bester Lage lässt sich tatsächlich eine nennenswerte Zusatzrente erzielen, wie Felix Schnellbacher vom Verband deutscher Pfandbriefbanken zu bedenken gibt. Das Haus muss in der Regel schuldenfrei und gut in Schuss sein. Wer ein unattraktives Objekt auf dem Land besitzt, wird kaum profitieren.

Außerdem hat die Verrentung ihren Preis. Was nach Abzug vielerlei Gebühren herauskommt, ist oft nicht mehr als ein Plus von 100 oder 200 Euro im Monat, selten deutlich mehr.

Die Risiken lassen sich die Finanzierer gut bezahlen. Puffer sind eingebaut für den Fall, dass der Kunde deutlich älter wird als erwartet oder sich die Immobilie nach dessen Tod nicht so gut verwerten lässt wie geplant. Auch das Zinsrisiko, die Provisionen und Nebenkosten für Gutachter, Notar- und Grundschuldbestellung sind eingepreist. Für den Rentner heißt das: Er kriegt immer eine wesentlich niedrigere Auszahlung als sich rechnerisch aus dem Verkehrswert und seiner statistischen Lebenserwartung ergeben würde.

Rechenbeispiel

Ein Rechenbeispiel des VÖB: Ein Gutachter schätzt ein Haus auf 280 000 Euro. Erwarteter Wert in 20 Jahren: nur noch 250 000 Euro. Nach Abzug vieler Posten und weil es eine Auszahlungsgarantie bis zum 110. Lebensjahr gibt, schrumpft der Schätzwert letztlich auf 150 000 Euro. Bei einem Zins von 6 Prozent würde ein 70-Jähriger eine monatliche steuerfreie Rente von 233 Euro erhalten.

Nach Ansicht Tiffes ist die Umkehrhypothek überlegenswert für Einkommensschwache, für die selbst eine kleine Rentenaufbesserung eine echte Entlastung wäre, außerdem für Senioren, die keine oder gut versorgte Erben haben.

Die Anbieter

Rentner haben derzeit zwei Optionen, an eine Umkehrhypothek zu kommen: Das Senioren-Darlehen bieten die Deutsche Kreditbank (Telefon: 01803/120 300 für 9 Cent pro Minute aus dem Festnetz der T-Com, Internet: www.dkb.de) an, eine Tochter der BayernLB, sowie voraussichtlich ab 2010 die Investitionsbank Schleswig-Holstein (Telefon: 0431/99 050, Internet: www.ibank-sh.de), die dem Verband Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB) angeschlossen ist. Lässt sich die Immobilie beleihen, werde die Verrentung bei beiden Modellen recht teuer erkauft, kommen Experten von Stiftung Warentest zum Schluss. Große Sprünge sind mit der Zusatzrente nicht zu machen.

Einen Weg abseits der Umkehrhypothek bietet die Stiftung Liebenau (Tel.: 07542/100, Internet: www.stiftung-liebenau.de), ein bundesweites Sozial-, Gesundheits- und Bildungsunternehmen. Sie kauft klammen Senioren ihr Haus gegen ein lebenslanges Wohnrecht ab. Die Ex-Eigentümer bekommen eine befristete oder lebenslange Rente. Aber auch diese „Zustifterrente“ sei teuer, so das Fazit der Tester. Mit Vertragsschluss verliert der Rentner sofort rund 30 Prozent seines Vermögens. Verbraucherschützer raten Interessenten, die nicht dringend Geld brauchen, auf weitere, bessere Angebote am Markt zu warten. Zudem sollte folgende Alternative geprüft werden: Das Haus verkaufen, sich eine kleinere Immobilie zulegen und einen möglichen Resterlös auf die hohe Kante legen.

Berrit Gräber

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