Die Haus- und Wohnungspreise sind im Münchner Speckgürtel teilweise noch schneller gestiegen als in der Landeshauptstadt.

Teurer Münchner Speckgürtel

Umlandpreise galoppieren München davon

Die Kauf- und Mietpreise steigen im Umland von München inzwischen rasanter als in der Landeshauptstadt selbst. Ein paar Geheimtipps gibt es trotzdem.

MünchenEbersberg ist in Sachen Neuvermietungen die günstigste Kreisstadt im Münchner Umland. 70,3 Prozent aller Wohnungen werden hier noch mit einem Preis von bis zu elf Euro pro Quadratmeter angeboten. In München betrifft das nur 8,9 Prozent der Wohnungen. Dafür muss man für satte 62,9 Prozent 15 Euro pro Quadratmeter und mehr berappen. „Ich sage mal ganz vorsichtig: Das ist nicht kompatibel zu dem, was man im Mietspiegel vorfindet“, sagt Stephan Kippes. Der Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts kann bei der Vorstellung des halbjährlichen Spezialberichts über den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland wieder nur eine Richtung für die Preisentwicklung vermelden: Nach oben.

Bemerkenswert ist dabei, dass die Preise in einigen Kreisen inzwischen schneller nach oben galoppieren als in München selbst – freilich von einem niedrigeren Grundniveau. Besonders betroffen davon sind Freising und Dachau, die von der Sogwirkung der steigenden Arbeitsplatznachfrage in und um den Flughafen München betroffen sind. „Wir sind seit zwei Generationen im Bereich Freising/Neufahrn im Geschäft. Aber so eine Preisentwicklung wie derzeit haben wir auch noch nicht erlebt“, sagt Immobilienmakler Christoph Hepting. Binnen eines halben Jahres sind in Freising die Bestandsmieten mit gutem Wohnwert um 8,7 Prozent im Preis gestiegen, freistehende Einzelhäuser verbuchten einen Zuwachs des Kaufpreises um 10 Prozent und Doppelhaushälften sogar um 12,9 Prozent.

Zum Vergleich: Die Mieten in München stiegen im gleichen Zeitraum „nur“ um 3,3 Prozent. Immer mehr Menschen zieht es wegen der oft horrenden Miet- und Kaufpreise aus München hinaus ins Umland. Da es hier auch an Angeboten mangelt, sind Preissteigerungen die logische Konsequenz. „Vor allem die gestiegenen Preise für Baugrund haben dafür gesorgt, dass Wohnraum vor allem im gehobenen Preisniveau errichtet wurde. Dafür werden aktuell deutlich zu wenige Sozialbauprojekte realisiert“, kritisiert Kippes.

Zudem geht die Schere zwischen der Preissteigerung für Neubauprojekte und der Mietpreisentwicklung immer weiter auf. Das sorgt für niedrigere Renditen bei Investoren, deren Lust am Neubau dadurch sinkt.

Ein weiteres Problem laut Kippes: Wenn es immer mehr Menschen ins Münchner Umland ziehe, müsse auch die Verkehrsinfrastruktur angepasst werden. Daran mangle es aber, was die Probleme mit Staus auf den Straßen und übervollen öffentlichen Verkehrsmitteln verschärfe. Wer nach einem Schnäppchen im Münchner Umland sucht, sollte also die Faktoren Zeit und Geld für die Anreise zur Arbeit oder zum Studium genau berechnen. Während man in München im Schnitt 15,50 Euro pro Quadratmeter zahlt, sind es in fast allen Umlandgemeinden auch schon über 10 Euro. Ausnahme ist Geretsried mit 9,30 Euro – allerdings liegt die Gemeinde auch nicht direkt an der S-Bahn. Genau die Suche zwischen den S-Bahn-Ästen ist der Geheimtipp für jene, die nach günstigeren Angeboten auf dem Immobilienmarkt suchen. Emmering bei Fürstenfeldbruck oder Oberpframmern im Landkreis Ebersberg sind Beispiele dafür.

Wer von einem eigenen Häuschen träumt, sollte vielleicht einmal über Petershausen nachdenken. Gut 40 S-Bahn-Minuten von der Münchner City entfernt, kostet hier der Quadratmeter Baugrundstück im Schnitt 310 Euro. In München sind es 2200 Euro – falls man überhaupt ein Angebot findet. Der Preis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt in Petershausen durchschnittlich „nur“ bei 335 000 Euro, während es in München 1,4 Millionen Euro sind. Übertroffen wird München dabei übrigens noch von Starnberg: In der teuersten Kreisstadt im Umland werden sogar stolze 1,57 Millionen Euro fällig.

von Lars Becker

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