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In München zu wohnen, war noch nie so teuer wie 2012. Damit sich die Preisspirale nicht immer weiter dreht, hat der Bundestag eine regionale Mietpreis-Bremse beschlossen, die allerdings nicht für neue Mietverträge gilt

Mietpreis-Bremse

Was auf (Ver-)Mieter jetzt zukommt

In Städten wie München kennt die Mietkurve nur eine Richtung: steil nach oben. Der Bundestag hat jetzt neue Mietrechte beschlossen – darunter eine Mietpreis-Bremse. Auf den ersten Blick eine gute Nachricht für Mieter. Doch mit der Novelle werden auch Rechte von Mietern gekappt.

In vielen deutschen Städten explodieren die Mieten förmlich. In München sind die Preise in den vergangenen sieben Jahren um stolze 15,8 Prozent gestiegen (siehe Grafik). Das soll sich ändern. Zwei Jahre wurde über eine Mietrechtsrefom diskutiert – nun ist sie beschlossen. Mehr als 20 Millionen Mieter in Deutschland betreffen die neuen Mietrechte. Doch die Änderungen sind umstritten – dem Mieterbund gehen sie nicht weit genug. Er beklagt, dass Mieterrechte beschnitten werden. Vermieter begrüßen die Reform, in der es im Wesentlichen um drei Punkte geht: eine neue Obergrenze bei Mieterhöhungen, Mietminderungen bei energetischen Gebäudesanierungen und schärferes Vorgehen gegen Mietnomaden. Die wichtigsten Fragen und Antworten zu den neuen Mietrechten.

- Was hat der Bundestag bezüglich Mieterhöhungen beschlossen?

Die Bundesländer bekommen die Möglichkeit, in besonders beliebten Städten und Stadtvierteln Mietpreiserhöhungen zu begrenzen. Bisher waren 20 Prozent innerhalb von drei Jahren möglich. Die Kappungsgrenze kann nun regional auf 15 Prozent reduziert werden.

-Heißt das, dass die Mieten in Zukunft wirklich weniger stark steigen?

Nicht unbedingt. Zum einen hat der Bundestag lediglich eine Ermächtigungsgrundlage beschlossen. Ob und in welchen Regionen die einzelnen Bundesländer die Mietpreis-Bremse umsetzen, bleibt ihnen überlassen. Zum anderen glaubt Rudolf Stürzer, Vorsitzender der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund in München, dass Vermieter die Mieten künftig einfach öfter als bisher erhöhen. Nach dem Motto: statt 20 Prozent nach fünf Jahren, jährlich fünf Prozent.

Welche Regeln gelten bei Mieterhöhungen neben der 15-Prozent-Grenze?

Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel wie in München, gilt dieser als Richtgröße für die Wohnungsmiete. Ist das nicht der Fall, muss der Vermieter drei Vergleichsmieten angeben, will er die Miete erhöhen. Dritte Möglichkeit ist ein Sachverständigengutachten. Außerdem muss die Miete 15 Monate unverändert bleiben. Die Ankündigung zur Mieterhöhung ist ein Jahr nach der letzten Erhöhung oder nach Einzug möglich. Ausnahmen gelten bei Staffel- und Indexmieten, bei denen sich die Höhe der Miete nach einer festgelegten Staffelung oder nach den Lebenshaltungskosten richtet.

Ab wann gilt die Mietpreis-Bremse?

Ab Frühjahr 2013. Die Mietrechtsnovelle muss noch durch den Bundesrat. Falls er Einwände hat, wird der Vermittlungsausschuss angerufen. Wird die neue Kappungsgrenze in Bayern eingeführt, ist München als Erstes betroffen. Davon ist Haus &  Grund-Chef Stürzer überzeugt. „Hier sind die Mieten schließlich am höchsten.“

Gilt die Obergrenze für neue Mietverträge?

Nein. Das ist der Haken an der Mietpreis-Bremse. „Die Mieten bei Neuvermietungen zu deckeln wäre wichtig, aber hier passiert nichts“, kritisiert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Auch Münchens Oberbürgermeister Christian Ude bezeichnet die Mietrechtsnovelle vor diesem Hintergrund als „bittere Pille“ für alle Wohnungssuchenden. Damit werde sich die Preisspirale weiterhin nach oben drehen, so Ude. „Die überhöhten Mieten bei neuen Vertragsabschlüssen sind der Maßstab künftiger Mieterhöhungen bei allen Wohnungen.“ Rudolf Stürzer hält dagegen: „Eine Obergrenze bei Neuvermietungen wäre der Todesstoß für den Wohnungsbau.“ Wer Geld für eine Immobilie ausgebe, müsse das auch wieder reinholen – durch kostendeckende Miete.

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Was wurde bezüglich der energetischen Gebäudesanierung beschlossen?

Wird ein Gebäude energetisch saniert, müssen Mieter künftig Lärm, Schmutz und Gestank aushalten – ohne dass sie die Miete mindern dürfen. Drei Monate müssen Mieter stillhalten. Dauern die Arbeiten länger, können sie einen Teil der Miete einbehalten. Die neue Regelung soll Vermieter dazu animieren, die energetische Gebäudesanierung und damit die Energiewende voranzutreiben.

Welchen Anteil der Modernisierungskosten dürfen Vermieter auf die Miete umlegen?

Hier ändert sich nichts. Elf Prozent der Kosten dürfen bei energetischen Sanierungen auf die Jahresmiete umgelegt werden. Dabei müssen Vermieter mindestens drei Monate bevor die Arbeiten beginnen, ihre Mieter über Art und Umfang der Sanierungsmaßnahmen informieren.

Gilt die neue Regelung auch bei Instandhaltungsarbeiten?

Nein. Sind Handwerker im Haus, um die Fassade neu zu verputzen, können Mieter nach wie vor die Miete mindern – ohne zeitliche Einschränkung. Die 3-Monats-Frist gilt nur bei Modernisierungen.

Wie unterscheidet man Instandhaltungsarbeiten von Modernisierungsarbeiten?

„Eine energetische Gebäudesanierung muss zu einer Einsparung von Energie oder Wasser führen“, erklärt Stürzer. Der Austausch der Heizungsanlage oder eine neue Dämmung gelten als Modernisierungsmaßnahmen. Montieren Handwerker eine neue Dachrinne oder tauschen kaputte Fenster aus, sind das Instandhaltungsarbeiten. Laufen Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten parallel ab, komme es darauf an, wo der Schwerpunkt liege, so Stürzer. „Es ist unklar, wie man das auseinanderhalten kann“, findet Ulrich Ropertz. Das werde künftig noch für viel Streit sorgen.

Die Mietrechtsnovelle betrifft auch den Umgang mit Mietnomaden. Was wurde hier beschlossen?

Vermieter sollen künftig wirksamer gegen Mietnomaden vorgehen können, heißt es in der Novelle. Konkret bedeutet das: Wenn ein Vermieter seinem Mieter wegen ausstehender Mietzahlungen kündigt, kann künftig ein Gericht anordnen, dass der Mieter den strittigen Betrag auf ein Sonderkonto überweist – als Sicherheit. Tut er das nicht, kann die Wohnung im Eilverfahren geräumt werden, noch bevor es ein Gerichtsurteil gibt. Kritik kommt vom Mieterbund – denn die Regelung kann theoretisch auch Mieter treffen, die aus gutem Grund Mietzahlungen einbehalten haben. Wenn das Gericht am Ende entscheidet, dass die Wohnung zu Unrecht geräumt wurde, steht der Mieter bereits auf der Straße.

Von Manuela Dollinger mit dpa

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