So vermeiden Sie Ärger beim Auszug

München - Wer zahlt für Schäden im Parkett oder Risse im Waschbecken – solche Fragen stellen sich beim Auszug aus der Mietwohnung. Welche Rechte der Mieter und welche der Vermieter hat, zeigt unser Überblick.

Akzeptiert der Vermieter den Zustand der Wohnung, gibt es beim Auszug die Kaution zurück. Kommt es hingegen zu Streitigkeiten, kann es richtig teuer werden. Oft lässt sich Ärger aber vermeiden, wenn man einige Ratschläge beachtet – und möglichst schon beim Einzug im Kopf hat.

Abnutzungen

„Generell heißt Wohnungsübergabe nicht, dass der Mieter die Wohnung exakt in dem Zustand zurückgeben muss, den er beim Einzug vorgefunden hat“, sagt Christine Lewetz, Rechtsexpertin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung. Sprich: Bestimmte Abnutzungserscheinungen muss der Vermieter hinnehmen. Sie sind mit der Miete abgegolten. „Es ist das Gleiche wie beim Pkw“, sagt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München, „da bekommen Sie nach ein paar Jahren auch nicht mehr dasselbe zurück“. Bei einer Badewanne etwa wird in der Regel von einer Lebensdauer von 30 Jahren ausgegangen – dann kann der Vermieter keine Ansprüche mehr geltend machen, weil ihm der Zustand der Wanne nicht gefällt.

Beschädigungen

Aber was gilt noch als übliche Abnutzung und wann liegen Beschädigungen durch den Mieter vor? „Leichte Kratzer auf dem Parkettboden sind nach der Rechtsprechung mit der Miete abgegolten“, erklärt Experte Stürzer. Etwas anderes seien große Wasserflecken im Boden, wo eine Pflanze gestanden habe. Man muss aber gar kein Pflanzenfreund sein, um den Boden zu beschädigen. Auch Rotweintrinker und Raucher kommen häufig beim Auszug in Diskussionen mit dem Vermieter.

Auch hier gilt: Für Flecken und Brandlöcher muss der Mieter aufkommen. „Der Vermieter kann aber nicht erwarten, dass ich ihm für ein Loch im zehn Jahre alten Teppichboden den Neupreis ersetze“, sagt Anja Franz vom Mieterverein München. Der Anspruch errechnet sich anteilig. Bei Teppichböden etwa wird häufig von einer Lebensdauer von zehn Jahren ausgegangen. Ist er nach fünf Jahren nicht mehr brauchbar, kann der Vermieter nur 50 Prozent des Neupreises vom Mieter verlangen.

Einbauten

Sehr ärgerlich kann es für Mieter sein, wenn sie Zeit, Kraft und Geld in Ein- oder Umbauten der Wohnung gesteckt haben und vor dem Auszug gezwungen sind, alles wieder abzubauen. Grundsätzlich gilt: Alles, was der Bewohner eingerichtet hat, muss er auch wieder entfernen. Nicht jeder Nachmieter hat den selben Geschmack oder will Geld für die Ablöse von Einbauten ausgeben. „Wenn der Vermieter sagt, den Mieter will ich, aber er will Ihre Einbauküche nicht, dann muss ich die Küche abbauen“, sagt Anja Franz. Und was macht man dann mit seiner Maßanfertigung? Franz empfiehlt, möglichst vor dem Einbau mit dem Vermieter zu klären, ob er beim Auszug die Einbauküche ablöst.

Umbauten

Klare Absprachen empfehlen sich auch bei aufwendigeren Umbauten wie neu eingezogenen Wänden. „Allein die Zustimmung des Vermieters schließt die Rückbaupflicht nicht aus“, sagt Stürzer. Er rät, sich vom Vermieter nicht nur die schriftliche Genehmigung erteilen zu lassen, dass man umbauen darf, sondern auch noch die Zusage, dass man beim Auszug nicht wieder alles in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen muss.

Übergabeprotokoll

Besonders knifflig wird es, wenn sich Mieter und Vermieter nicht einig sind, ob ein Schaden bereits beim Einzug vorlag – oder nicht. „Deshalb ist das Wichtigste ein Übergabeprotokoll, in dem peinlich genau festgehalten wird, in welchem Zustand die Wohnung ist“, sagt Anja Franz.

Eine typische Streitfrage ist der Sprung im Waschbecken. „Oft hat man damit 20 Jahre wunderbar gelebt“, sagt Franz. Der Mieter sei dann völlig überrascht, wenn beim Auszug der Vermieter den Schaden in Rechnung stelle.

Es reicht nicht, „Kratzspuren im Parkett“ zu vermerken. So genau wie möglich sollten Schäden vermerkt werden und am besten mit Fotos dokumentiert werden.

Um die Kaution zurückzubekommen und weitere Zahlungen zu verhindern, ist der Vergleich zwischen Einzugs- und Auszugsprotokoll entscheidend. Macht der Mieter nachträglich die Unrichtigkeit des Einzugs-Protokolls geltend, ist er beweispflichtig. Das heißt: Er braucht Zeugen für den ursprünglichen Zustand. Zeugen, die auch bereit sind, vor Gericht auszusagen.

Für die Wohnungsübergabe im Herbst oder Winter hat Rudolf Stürzer noch einen Tipp: Niemals solle man einen Termin wählen, an dem es draußen schon dunkel ist. „Dann kann der Zustand der Wohnung nicht genau dokumentiert werden.“

Felix Müller

Rubriklistenbild: © dpa

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