Wir erklären die Gesetzeslage

Um wie viel die Miete steigen darf

München - Die Mieten in Bayern steigen von Jahr zu Jahr. In München zu wohnen war noch nie so teuer wie 2012. Das liegt auch daran, dass Vermieter bei Neuverträgen die Mieten oft kräftig erhöhen. Ein Überblick zur Gesetzeslage.

Angesichts rapide steigender Mieten pocht der Deutsche Mieterbund auf eine gesetzliche Obergrenze bei Neuverträgen. „Wo die Nachfrage da ist, schießen die Mieten in den vergangenen zwei bis drei Jahren richtig durch die Decke“, sagte Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten am Mittwoch. Während es im laufenden Mietverhältnis Beschränkungen gebe, könnten Neuvertragsmieten bislang einfach erhöht werden. Der Mieterbund schlägt eine Kopplung der Miete an den Mietspiegel vor. Im Idealfall sollten die Mieten maximal zehn Prozent über den ortsüblichen Beträgen liegen.

Die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund macht dagegen nicht Mieterhöhungen, sondern steigende Steuern, Gebühren und Energiekosten für die hohen Mieten verantwortlich. „Eine weitere Grenze für Mieterhöhungen ist vollkommen überflüssig“, sagt Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann. Auch Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus & Grund München, lehnt eine Deckelung, die sich am Mietspiegel orientiert, ab – vor allem für München. „Der Mietspiegel entspricht nicht der Realität. Die Differenz beträgt rund zwei Euro“, sagt er. Laut Mietspiegel liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 9,79 Euro, Erhebungen von Haus & Grund ergaben 11,90 Euro.

Steigende Mieten vor allem in München

Einig sind sich alle Beteiligten darüber, dass die Mieten kontinuierlich steigen – laut Statistischem Bundesamt in den letzten zehn Jahren in Deutschland um 11,4 Prozent. In Bayern zogen die Mieten bei Bestandswohnungen (erbaut zwischen 1949 und 2010) allein seit 2011 um 2,5 Prozent an. Das hat eine Untersuchung des Immobilienverbands Deutschland ergeben. Erfasst wurden nur Neuverträge. Der Quadratmeterpreis in Bayern liegt danach momentan bei 8,20 Euro, in Oberbayern bei 9,20 Euro und in München bei 13,10 Euro pro Quadratmeter. Der Preis für einen Quadratmeter Münchner Neubau beträgt 14,50 Euro. Tendenz steigend.

Regeln für laufende Mietverhältnisse

Vermieter dürfen Mieten allerdings nicht willkürlich erhöhen. Vor allem für laufende Mietverhältnisse gelten gesetzliche Vorgaben. „Der Vermieter muss die Mieterhöhung begründen“, erklärt Stürzer. In Städten wie München, in denen es einen qualifizierten Mietspiegel gibt, gilt dieser als Richtgröße. Gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter drei Vergleichsmieten als Begründung angeben. Die dritte Möglichkeit ist ein Sachverständigengutachten. Zu beachten ist außerdem, dass der Mietspiegel nur Wohnungen betrifft. Außerdem gilt bei Mietsteigerungen eine Sperrfrist von einem Jahr. Die Miete muss 15 Monate unverändert bleiben. Die Ankündigung zur Mieterhöhung ist ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung oder nach Einzug möglich. Eine weitere Einschränkung: Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöhen (§ 558 BGB).

Aufschlag bei Neuverträgen

Völlig anders stellt sich die Situation bei Neuverträgen dar. Kritiker bezeichnen sie als rechtsfreien Raum. „Man muss sich an nichts halten“, sagt Anja Franz vom Mieterverein München. Sie bestätigt: In München liege der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Neuverträgen bei 14 bis 15 Euro. „Das hat Auswirkungen auf die Bestandsmieten“, gibt Franz zu bedenken. Die Daten landen im Mietspiegel, nach dem sich die Mietsteigerungen laufender Mietverhältnisse richten.

Mietwucher und Wohnungsnotlagen

Mietsteigerungen bei Neuverträgen werden vom Markt bestimmt. Allerdings gibt es gesetzliche Grenzen für Härtefälle. Wenn Neumieten um 50 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen, gelte das als Wucher, erklärt Stürzer. Unzulässig laut § 5 Wirtschaftsstrafrecht. Dasselbe gilt bereits bei einer Mietsteigerung um 20 Prozent über dem Mietspiegel, wenn der Vermieter eine Wohnungsnotlage ausnutzt.

Prozedere bei der Mieterhöhung

Will ein Vermieter die Miete in einem laufenden Mietverhältnis erhöhen, muss er den Mieter anschreiben, erläutert Stürzer. Der Mieter muss der Mieterhöhung offiziell zustimmen (§ 557 BGB). „Tut er das nicht, ist die Mietsteigerung hinfällig – außer der Vermieter wird tätig“, sagt Stürzer. Der Vermieter kann den Mieter auf Zahlung der Mieterhöhung verklagen.

Staffel- und Indexmiete

Ausnahmen gelten bei sogenannten Staffel- und Indexmieten. Bei einer Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter feste Mietzahlungen in unterschiedlicher Höhe für einen bestimmten Zeitraum. Die Indexmiete richtet sich nach dem Index der Lebenshaltungskosten, ermittelt vom Bundesamt für Statistik – für Stürzer die beste Lösung.

Manuela Dollinger

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