Wann Mieter renovieren müssen

Neues BGH-Urteil: Nachträgliche Vereinbarung kann wirksam sein – Fixe Klauseln ungültig

Unter Mietern hat es sich mittlerweile herumgesprochen: Leidige Vertragsklauseln, die zwingend bei Auszug und unabhängig von der Wohndauer zur Endrenovierung verdonnern, sind unwirksam. Millionen Betroffene müssen nur noch durchfegen, bevor sie die Tür zuziehen und gehen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in vielen Grundsatzurteilen entschied.

Seit Jahresbeginn gíbt es aber neue Möglichkeiten für Vermieter: Schönheitsreparaturen zum Auszug können durchaus nachträglich individuell vereinbart werden. Wirksam kann solch eine Absprache zwischen Vermieter und Mieter in einem Übergabeprotokoll sein, wie der BGH in einem neuen Urteil vom 14. Januar (Aktenzeichen: VIII ZR 71/08) entschied. Lässt sich ein Mieter auf eine entsprechende Extra-Regelung mit dem Eigentümer ein, muss er zu Pinsel und Farbeimer greifen – obwohl er eigentlich schon fein raus gewesen wäre, weil die Endrenovierungsklausel in seinem Mietvertrag ungültig ist.

„Wir raten in jedem Fall davon ab, unüberlegt und ungeprüft ein Wohnungsübergabeprotokoll zu unterschreiben“, sagt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes (DMB). Darin solle lediglich der Zustand des Objekts festgehalten werden, nicht die Verteilung von Rechten und Pflichten. Das neue BGH-Urteil zeige Vermietern einen Weg auf, wie eine gekippte Renovierungspflicht wieder ins–talliert werden könne.

Individuelle Regelung

Ganz so einfach wird es Vermietern allerdings nicht gemacht. Denn die Extra-Absprache muss vor allem eins sein: individuell, also nur mit einem Mieter konkret ausgehandelt. Sobald eine entsprechende Regelung auch anderen Mietern zur Unterschrift vorgelegt wird oder gar als Vordruck kursiert, hat sie keinen Bestand.

Wachsamkeit kann sich für betroffene Mieter lohnen. Wer hört, dass der Nachbar ebenfalls nach dem Einzug im Übergabeprotokoll einen Nachtrag in Sachen Endrenovierung unterschrieben hat, muss sich keine Sorgen machen. Die Absprache gelte dann als Formularklausel, erläutert Ropertz: „Und damit hört es auf, ein Vermieter-Trick oder gar ein Massenphänomen zu werden.“

„Es ist in der Praxis mehr als schwierig, eine wasserdichte Individualvereinbarung mit dem Mieter zu schmieden“, meint Kai Warnecke, Jurist bei Haus und Grund. Im neuen BGH-Fall lautete die Absprache im Wohnungsübergabeprotokoll: „Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben.“ Daran fühlte sich der Mieter wenig später aber nicht mehr gebunden. Zu Unrecht, wie der BGH urteilte. Die Vereinbarung sei unabhängig von der des Mietvertrags wirksam.
Nach Ansicht Ropertz’ wissen längst noch nicht alle Mieter, woran sie erkennen, dass die Renovierungsklausel in ihrem Mietvertrag ungültig ist. Grundsätzlich kommt es immer auf den Wortlaut der Regeln an, die bis vor kurzem millionenfach in Vertragsformularen verwendet wurden.

Dehnbares gilt

Steht eine starre Fristenregelung im Mietvertrag, ist sie häufig ungültig. Ein strenges Zeitkorsett etwa, wonach bestimmte Räume zwangsweise alle zwei oder drei Jahre renoviert werden müssen, hat der BGH für unwirksam erklärt (Az.: VIII ZR 360/03). Ebenso Formulierungen, wonach die Wohnung während der Mietzeit und bei Auszug ein Schönheits-Lifting erhalten muss.

Heißt es im Mietvertrag, dass Bewohner „mindestens“ oder „spätestens“ nach Ablauf bestimmter Fristen renovieren müssen, ist das in der Regel ebenfalls ungültig. Auch schwammige Klauseln, wonach die Bleibe „wie überlassen“ oder „in vertragsgemäßem Zustand“ zurückgegeben werden muss, verpflichten nicht zum Pinseln.

Wer einen Mietvertrag mit dehnbaren Formulierungen wie „in der Regel... spätestens nach“ oder „normalerweise alle drei Jahre“ hat, muss sich jedoch an die Fristen halten. In neuen Verträgen heißt es häufig: „Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein....“ Diese Klausel ist vom BGH bereits als wirksam abgesegnet.

von Berrit Gräber

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