Wann der Mieter streichen muss

München - "Unzulässig" - so lauten die Urteile Deutschlands höchster Richter in den vergangenen Jahren immer öfter, wenn Vermieter ihre Mieter zum Renovieren der Wohnung verpflichten wollen. Nun statt einer Schönheitsreparatur eine Mieterhöhung zu verlangen, ist ebenfalls "unzulässig".

Vermieter dürfen keinen Zuschlag zur Miete als Ausgleich für unwirksame Renovierungsklauseln verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) gestern entschieden. Im konkreten Fall forderte der Vermieter einer Düsseldorfer Wohnung einen Zuschlag, der monatlich 71 Cent pro Quadratmeter über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen sollte, weil er wegen einer ungültigen Klausel selbst für Schönheitsreparaturen verantwortlich war. Das Grundsatzurteil (Az: VIII ZR 181/07) stärkt die Position hunderttausender Mieter: Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes enthalten bis zu drei Viertel aller Mietverträge unwirksame Renovierungsbestimmungen.

Schutz vor einseitiger Renovierungspflicht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Mieter schon oft vor einseitigen Renovierungspflichten in Schutz genommen. Zahlreiche Klauseln in Formular-Mietverträgen wurden wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam erklärt. Folge: Der Mieter wird normalerweise insgesamt von der Renovierungspflicht befreit.

Laut BGH unzulässig sind:

-Starre Fristen, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen beispielsweise nach zwei (Küche, Bad) und fünf Jahren (übrige Räume) verpflichtet, sind unwirksam. (Az.: VIII ZR 361/03)

-Dasselbe gilt für eine "Quotenklausel", die den Mieter zur anteiligen Kostenübernahme verpflichtet, wenn er vor Ablauf einer "starren" Renovierungsfrist auszieht. (Az.: VIII ZR 52/05)

-Die Klausel "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben" ist ebenfalls nichtig, wenn sie keine Ausnahme für Kurzzeitmieter vorsieht. (Az.: VIII ZR 316/06)

-Auch die "Tapeten-Klausel", derzufolge der Mieter beim Auszug ohne Einschränkung alle Tapeten entfernen muss, ist ungültig. (Az.: VIII ZR 152/05)

-Aus demselben Grund darf der Vermieter für Renovierungen während der Mietzeit keine bestimmten Farben vorgeben. (Az.: VIII ZR 224/07)

Mieterschutz contra Vermieterrecht

"Mieterschutz ist sinnvoll, aber er muss auch Grenzen haben", sagt Thomas Fuhrmann, Landesvorsitzender des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbands (BWE) und spricht von einer "einseitigen Rechtsprechung" beim Thema Renovierung. Als Vermieter habe man keinerlei Rechtssicherheit mehr und bei Altverträgen keinerlei Chance, die dort festgeschriebenen - und damals rechtsgültigen - Pflichten nun einzufordern.

Können sich Vermieter und Mieter nicht über eine Renovierung einigen, muss nun ein Sachverständiger herangezogen werden. "Das ist totaler Unsinn und praxisfremd", meint Fuhrmann. Schließlich koste ein solches Gutachten rund 1000 Euro und den Zustand einer Wohnung zu beurteilen, sei immer subjektiv.

"Wenn eine Renovierung fällig ist, dann ist sie fällig", entgegnet Beatrix Zurek, Vorsitzende des Mietervereins München, das könne ein Maler "mit einem Blick" abschätzen.

Schwächere Klauseln meist wirksamer

Grundsätzlich habe ein Mieter nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun, erklärt Urlich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds. Das sei rein rechtlich allein Sache des Vermieters (§535 BGB). Gibt er aber diese Verpflichtung im Mietvertrag an seinen Mieter weiter, dann nur in rechtsgültiger Form. Und hier gilt - je härter die Klausel formuliert ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie unwirksam ist. Die Formulierung "Der Mieter ist verpflichtet, Bad, Küche und Dusche stets alle drei Jahre zu streichen" ist laut BGH ungültig. "Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, wenn sie erforderlich sind. Im Allgemeinen ist das bei Badezimmern alle drei Jahre der Fall" - das kann Juristen zufolge wirksam sein.

 Nicht alles zählt zur Schönheit

Unter die Schönheitsreparaturen fällt alles, was sich durch normales Wohnen abnutzt. Dazu zählen:

-Streichen oder Tapezieren der Wände

-Streichen oder Lackieren von Heizkörpern, Einbauschränken, Innentüren und der Fensterrahmen von innen

-Ausbessern von Dübellöchern in Fliesen oder an den Wänden

Keine Schönheitsreparaturen sind diese Arbeiten, die immer Sache des Vermieters sind ­ egal, was im Vertrag steht:

-Streichen der Fenster und Türen von außen

-Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden

-Reinigen von Teppichböden, wenn nicht extra vereinbart

-Neuverlegen von Bodenbelägen

-Arbeiten am Mauerwerk

Für kleinen Unfälle und andere Schäden, die mit der normalen Abnutzung nichts zu tun haben, ist wiederum der Mieter verantwortlich. Dazu zählen:

-Rotweinflecken auf dem Teppichboden

-Bohrlöcher oder Kratzspuren von Haustieren im Parkett

-Sprünge im Emaille des Waschbeckens

Hier kann der Vermieter Schadenersatz verlangen. Der Mieter braucht jedoch nur den Zeitwert ersetzen und unter Umständen übernimmt die Haftpflichtversicherung des Mieters die Kosten.

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