Wohnung mit „Zu-vermieten-Schild“
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In Berlin sind ein Jahr nach Einführung des Mietendeckels nach Angaben des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA), dem Dachverband der Immobilienwirtschaft, die Mieten um 5,7 Prozent gesunken – die Zahl der zu vermietenden Wohnungen hat sich indes halbiert. Auf eine Wohnung kommen im Schnitt 140 Interessenten, so viele wie sonst nirgends in Deutschland. 

Wohnraumgipfel: Dawonia-Chef Lehner: Bundesweiter Mietendeckel wäre ein Desaster

„Weniger verhindern, mehr möglich machen“

  • Corinna Maier
    vonCorinna Maier
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In der Bundeshauptstadt Berlin gelten seit dem 23. Februar 2020 staatliche Mietobergrenzen für 1,5 Millionen vor 2014 erbaute Wohnungen. Über die Bilanz nach einem Jahr, die Kritik an Eigenheimen und die langfristigen Auswirkungen von Corona auf den Wohnungsmarkt sprachen wir mit Claus Lehner, Chef der Münchner Wohnungsgesellschaft Dawonia (vormals GBW).

Seit genau einem Jahr gilt der Mietendeckel für 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin. Was hat das gebracht?
Er hat genau das Gegenteil dessen gebracht, was er bewirken sollte.
Aber die Mieten sind doch gesunken.
Aber gleichzeitig ist das Angebot an Wohnungen drastisch gesunken. Über alle Baujahre hinweg um 25 Prozent, bei Baujahren vor 2014 sogar um 50 Prozent.
Das heißt, so viele Wohnungen sind weniger auf dem Mietmarkt?
Genau. Es hat eine Verschiebung gegeben von der Vermietung von Wohnungen zum Verkauf von Eigentumswohnungen.
Weil die Eigentümer keine Vermieter mehr sein wollten?
Ja, gerade viele private Vermieter haben sich zurückgezogen.
Es profitieren also nicht diejenigen, die weniger verdienen, weil die können ja nicht kaufen.
Sie werden sogar benachteiligt. Die Möglichkeit, an eine Wohnung zu kommen, hat sich deutlich verringert. Wenn das Angebot an Wohnungen geringer wird, wird die Konkurrenz unter den Suchenden größer. Im Zweifel wird das für diejenigen besser ausgehen, die den höheren Gehaltsnachweis haben. Der vermeintliche Vorteil für schwächere Mieter hat sich als das Gegenteil herausgestellt.
Was bedeutet der Mietendeckel für die andere Seite, die Wohnungsgesellschaften?
Für die bedeutet er zunächst eine große Unsicherheit, weil ja im zweiten Quartal das Bundesverfassungsgericht über die Zulässigkeit des Mietendeckels entscheiden wird. Meiner Meinung nach übrigens wird das Urteil klar so ausfallen, dass der Mietendeckel nicht hält. Er ist schlicht gegen unsere Verfassung gerichtet. Auf der anderen Seite sehen sich kommunale Wohnungsbaugesellschaften mit der Tatsache konfrontiert, dass bei einem Mietendeckel spätestens im Jahr sechs nach der Einführung ihr Betriebsergebnis negativ wird. Und dann muss die Kommune Geld für diese Unternehmen nachschießen. Am Ende müsste also wieder der Steuerzahler die Rechnung zahlen. Ein Wahnsinn.
Wie reagieren die Wohnungsbaufirmen auf diese Situation?
Sie werden zu etwas gezwungen, was keiner von ihnen will: kein Neubau, keine Instandhaltung, keine Investitionen. Das ökonomische Gleichgewicht einer Wohnungsgesellschaft wird massiv beeinträchtigt.
Also eher kein Vorbild für München?
Nein. Der Mietendeckel ist der Versuch, regulatorisch staatlicherseits extrem in einen Markt einzugreifen. Und dass das meist nicht gut ausgeht, dafür gibt es viele Beispiele.
Was kann der Staat denn tun, um die Wohnungssituation zu entspannen?
Gegen Wohnungsknappheit hilft nur bauen. Der Staat kann deregulieren, um das Bauen zu erleichtern. Weniger verhindern, mehr möglich machen, das sollte die Devise sein. Das kann man übrigens am Beispiel Hamburg sehen, da wird gebaut, gebaut, gebaut. Und da sinken die Mieten tatsächlich.
Was behindert das Bauen, was fördert das Bauen?
Man muss auf drei Ebenen agieren. Zum einen müssen Kommunen Nachverdichtungen und Lückenschluss in bestehender Bebauung ermöglichen. Eigentümer und Investoren sollten auch motiviert werden, Gebäude aufzustocken. Zum Zweiten muss man auf Landesebene aufhören, immer nur von den Metropolen aus zu denken. Was wir brauchen, sind digitale Hubs außerhalb der Metropolen, die es den Menschen ermöglichen, außerhalb zu wohnen und von zu Hause aus zu arbeiten. Wenn ich nur zwei Mal in der Woche ins Büro nach München muss, kann ich gut auch in Landsberg oder in Mühldorf wohnen. Alles, was im Umkreis von einer halben oder einer Stunde zur Großstadt liegt. Digitalisierung plus öffentliche Verkehrsanbindung, das könnte wesentlich zur Entspannung der Lage beitragen. Drittens muss auf Bundesebene der Schwerpunkt weg von der Regulierung hin zum Ermöglichen von Bauen verschoben werden. Der Staat darf auch nicht weiter das Bauen verteuern, wie das mit der Grunderwerbsteuer geschehen ist, die in den meisten Bundesländern glatt verdoppelt wurde.
Wohneigentum hat offenbar nicht die höchste Priorität.
Stimmt leider. Nur 40 Prozent sind in Deutschland Wohneigentümer. Das ist die geringste Quote in Europa. Es herrscht hierzulande ganz offensichtlich ein grundlegendes Misstrauen gegenüber Eigentümern – was ich für falsch halte, das aber von Teilen der Politik geschürt wird.
Von den Grünen kam gerade der Vorschlag, man solle künftig weniger auf Eigenheime setzen, weil die zu viel Fläche verbrauchen. Wie sehen Sie das?
Das finde ich fast ein bisschen anmaßend. In einem Land wie Deutschland, ich komme aus Baden-Württemberg, ist ein Eigenheim der Traum vieler Familien. Außerdem kann ich auf dem Dach eines Eigenheims wunderbar eine Fotovoltaikanlage installieren und mich energiemäßig fast autark machen, deshalb verstehe ich auch das Umweltargument nicht. Es geht wohl in Wahrheit mehr um das Thema Eigentum.
Ist das eine Neidreaktion, oder was glauben Sie?
Ich weiß es nicht. Neid glaube ich nicht, es geht eher in die Richtung, dass Teile der Politik es aus ideologischen Gründen ungerecht finden, wenn jemand seine Eigentumswohnung vermietet. Dass dieser Mensch sich vielleicht die Wohnung in vielen Jahren zusammengespart hat und sie als seine Altersvorsorge betrachtet, sehen sie dann nicht.
In einer Stadt wie München können sich oft nicht mal Gutverdienende Wohneigentum leisten. Wie soll in so einer Stadt die Eigentumsquote steigen?
Corona bietet uns eine gute Gelegenheit, neu zu denken. Der Speckgürtel um die Metropole wird durch Homeoffice größer. Das führt zu einer Entlastung in der Großstadt selbst.
Sinken denn die Stadtmieten schon?
Ja, sie gehen in Teilen spürbar zurück.
Ein anderer Aspekt von Homeoffice ist, dass Büroflächen in der Stadt überflüssig werden. Diese könnte man doch in Wohnungen umwandeln.
Kommt darauf an. Von der rechtlichen Seite her dürfte es da kein Problem geben, denn die Kommunen werden nichts dagegen haben, Büros in Wohnraum umzuwandeln, der umgekehrte Fall ist das Problem. Aber es wird sich nicht immer lohnen, denn der Aufwand ist je nach Baujahr erheblich und in vielen Fällen wird ein Neubau günstiger sein.
Sie haben 30 000 Wohnungen in Ihrem Portfolio und planen in den nächsten Jahren 5000 neue. Wo und was bauen Sie da?
Wir bauen hauptsächlich in Bayern. Im Moment zum Beispiel 250 Neubauwohnungen am Dülferanger im Norden Münchens, 40 Prozent davon geförderte Wohnungen. In Erlangen entstehen 600 Holzhybrid-Wohnungen. Und wir haben 30 Baustellen mit Modernisierungen. Wir haben unser Bauvolumen fast verzehnfacht gegenüber der Zeit, als wir noch zur Bayerischen Landesbank gehörten.
Müsste es in Deutschland mehr Sozialwohnungen geben?
Ja. Wir als Wohnungsbaugesellschaft haben auch einen sozialen Auftrag. 30 Prozent unserer Wohnungen sind Sozialwohnungen. In den letzten Jahren hat es zu wenig sozialen Wohnungsbau gegeben. Dazu kommt, dass in Bayern jedes Jahr zehn Prozent der Wohnungen aus der Sozialbindung fallen. Deshalb müssen wir da viel mehr bauen. Es war auch ein Fehler, dass sich der Bund völlig aus dem sozialen Wohnungsbau zurückgezogen hat.
Sozialer Wohnungsbau sorgt dann dafür, dass nicht mehr nur Reiche sich die Stadt überhaupt leisten können.
Ich glaube nicht, dass sich nur noch Reiche die Stadt leisten können, das will auch niemand. Die Möglichkeit, an den Stadtrand oder ins Umland zu ziehen, sehe ich nur als eine Alternative für junge Familien zum Beispiel. Es sind übrigens auch oft gerade die Gutverdiener, die die Stadt verlassen.
Corona hat viele in finanzielle Schwierigkeiten gebracht, etwa weil sie in Kurzarbeit mussten. Hatten Sie auch Mieter, die plötzlich nicht mehr zahlen konnten?
Das gab es, hielt sich aber in Grenzen. Es war ungefähr ein Prozent unserer Mieter, die nach Mietstundung gefragt haben. Wir haben uns in allen Fällen mit den Mietern großzügig geeinigt. Und wir haben 2020, während der ersten Corona-Welle keine Mieterhöhungen vorgenommen, in geförderten Wohnungen werden wir das auch heuer nicht tun.
Heute ist großer Wohnungsbaugipfel in Berlin, was erwarten Sie davon?
Ich fürchte, alle werden sich zunächst auf die Schultern klopfen und sich loben.
Und Ihre Bilanz?
Ich kritisiere vor allem zu viel Regulierung. Die Politik schießt auf die wenigen schwarzen Schafe, trifft aber alle.
Es gibt bereits neue Vorschläge, einen bundesweiten Mietendeckel auf sechs Jahre.
Wenn das käme, würde das den Wohnungsbau komplett zum Erliegen bringen. Das wäre ein volles Desaster. Die Kommunen müssten ihre Wohnungsgesellschaften retten, die Bauwirtschaft würde einbrechen – und das ist eine der wenigen Branchen, die in der Corona-Krise noch funktionieren. Und wenn es so läuft wie in Berlin, würden die Mieter davon noch nicht einmal profitieren. Was auch nicht bedacht wird: Ein Mietendeckel widerspricht der Forderung nach Klimaneutralität, die man sich ja auch im Wohnungsbau bis zum Jahr 2050 vorgenommen hat.
Wie meinen Sie das?
Wenn es einen bundesweiten Mietendeckel gibt, haben die Wohnungsgesellschaften schlicht und einfach kein Geld mehr, um in Klimaneutralität zu investieren. Es geht ja nicht nur um den Neubau, sondern auch um die Bestandswohnungen. 50 bis 60 Prozent der Wohnungen stammt aus der Zeit zwischen 1949 und 1979. Da müssen bis zum Jahr 2050 zwei bis drei Billionen Euro investiert werden. Also: Klimaneutralität und Mietendeckel widersprechen sich, beides geht nicht, auch wenn es oft die Gleichen sind, die beides fordern.

Interview: Corinna Maier Georg Anastasiadis, Klaus Vick

Claus Lehner ist Vorsitzender der Geschäftsführung der Dawonia, die knapp 30 000 Wohnungen unterhält, 7000 davon in München. Die Dawonia hieß früher GBW und gehörte zur Bayerischen Landesbank. Im Zuge der Sanierung der Bank war die GBW vom Freistaat Bayern verkauft worden.

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