Wenn der Mieter nicht zahlt

In der Regel läuft alles glatt: Millionen Mieter zahlen monatlich pünktlich ihre Miete. Das ist auch ihre Pflicht, die sich aus dem Mietvertrag ergibt. Immer wieder müssen Vermieter aber ihrem Geld hinterher laufen. Notfalls kommt es zu Klagen, Gerichtsverfahren und Kündigungen.

„Grundsätzlich muss die Miete bis zum dritten Werktag des Monats – im Voraus – bezahlt werden“, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Bis zum 3. Juli ist also die Miete für Juli zu überweisen. Gleiches gilt für die Betriebskostenvorauszahlung. So regelt es nahezu jeder Mietvertrag, und so steht es auch im Gesetz. „Mieter und Vermieter können abweichende Vereinbarungen treffen. Solche Klauseln sind aber sehr selten“, fügt Kai Warnecke von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund hinzu.

Hält sich der Mieter nicht an seine Zahlungspflicht, stehen dem Vermieter verschiedene Wege offen. Der erste ist die Mahnung, sagt Eckhard Bachmann vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Unabhängig davon kann der Vermieter die Zahlungen laut Ropertz einklagen: „Üblich ist, dass zunächst gemahnt wird – aber der Vermieter darf auch sofort klagen.“

Klagen seien in der Regel mit einem jahrelangen Prozess verbunden. Und sie bringen dem Vermieter die Miete erst am Ende ein – vorausgesetzt, der Mieter ist dann noch zahlungsfähig, erläutert Warnecke. Außerdem bleibt ihm die Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Sie darf erfolgen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum insgesamt mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist, sagt Ropertz.

Der Vermieter darf fristgerecht oder fristlos kündigen. Einzuhalten ist die übliche Form – schriftlich, mit Unterschrift, Fax oder E-Mail reichen nicht aus. Die Begründung muss nachvollziehbar sein. Die Voraussetzungen sind nach Aussage von Ropertz dieselben. Der Vermieter kann auch beide Kündigungen gleichzeitig aussprechen, etwa mit der Formulierung „Hiermit kündige ich fristlos, hilfsweise fristgerecht“.

Die fristlose Kündigung wird hinfällig, wenn der Zahlungsrückstand bis auf den letzten Cent ausgeglichen ist – bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Es sei ein weit verbreiteter Irrtum, dass Teilzahlungen Mieter auf die sichere Seite bringen, sagt Ropertz: „Die fristlose Kündigung ist nur vom Tisch, wenn alles ausgeglichen wird.“ Die Kündigung wegen Mietrückständen kann der Mieter aber auf diese Art und Weise nur einmal innerhalb von zwei Jahren abwehren. „Das ist also keine Dauerlösung.“ Wenn es in diesem Zeitraum häufiger zu Zahlungsrückständen kommt, hat der Mieter keine Möglichkeit zum Nachzahlen mehr. Er muss dann gehen.

Ebenso kompliziert ist die Lage bei der fristgerechten Kündigung. Sie lässt sich nicht abwenden, indem der Mieter nachzahlt. Möglich ist es für den Mieter dann aber – anders als bei der fristlosen Kündigung – sich auf die Sozialklausel zu berufen. „Der Vermieter macht dann eine Vertragsverletzung – die ausbleibende Mietzahlung – geltend“, erklärt Ropertz. Die Kündigung bleibt dabei bestehen. Allerdings wägt im Ernstfall das Gericht zwischen den Interessen ab. Und wenn der Mieter keine andere Wohnung findet, kann er unter Umständen wohnen bleiben. Und er gewinnt Zeit für das Nachzahlen, was den Vermieter unter Umständen milde stimmt.

Wenn der Mieter berechtigterweise die Miete gemindert hat, scheidet eine Kündigung wegen offener Forderungen aus. Der Vermieter darf auch nicht kündigen, wenn den Mieter keine Schuld am Zahlungsrückstand trifft. Wenn zum Beispiel die Bank die Zahlung falsch bucht oder die Agentur für Arbeit unpünktlich zahlt, ist die Kündigung nicht wirksam beziehungsweise ausgeschlossen.

Berit Schmidt

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