Preisanstieg schwächt sich ab

Wann wird Wohnen im Speckgürtel endlich billiger?

München - Der Druck im Kessel bleibt hoch: Die Immobilienpreise im Münchner Umland sind innerhalb der letzten zwei Jahre drastisch gestiegen – allerdings hat sich das Tempo etwas verlangsamt. Von einer Trendwende kann dennoch keine Rede sein.

Immobilien im Großraum München sind erneut teurer geworden – und zwar drastisch. Das belegen neueste Zahlen des Immobilienverbands Deutschland (IVD). In München waren Einfamilienhäuser im vergangenen Herbst 18,1 Prozent teurer als zwei Jahre zuvor – im Frühjahr 2014 hatten die IVD-Forscher noch einen Anstieg von 20 Prozent beobachtet.

Im Umland hat sich der Anstieg noch deutlicher abgeschwächt: Zwar mussten Käufer von Einfamilienhäusern in den großen Kreisstädten immer noch einen Preisanstieg von 15,1 Prozent verkraften, der Wert ist aber deutlich geringer als im Frühjahr, als Käufer noch 19,3 Prozent mehr bezahlen mussten als zwei Jahre zuvor.

Das Tempo hat damit an Fahrt verloren – zumindest in diesem Segment. Der Preisanstieg für Eigentumswohnungen und Doppelhaushälften verharrt auf einem hohen Niveau. Trotzdem gibt es Hoffnung: Neben den Kreisstädten registrieren die IVD-Forscher auch in den Umlandgemeinden Anzeichen eines nachlassenden Preisdrucks: „Die Dynamik nach oben hat an Fahrt verloren“, bestätigt IVD-Marktforscher Stephan Kippes. Er warnt aber davor, von einer Trendwende zu sprechen. Noch lasse sich nicht sagen, ob eine Abflachung der Kaufpreisanstiege zeitlich begrenzt sei.

Es kehrt aber so etwas wie Normalität auf dem Immobilienmarkt ein: Im Landkreis Ebersberg sei die Hysterie verflogen; in Starnberg – nach wie vor das teuerste Pflaster weit und breit – würden inzwischen keine Phantasiepreise mehr verlangt. Teuer sind die Immobilien dort trotzdem: Im Herbst zahlten Käufer für ein freistehendes Einfamilienhaus im Durchschnitt 1,4 Millionen Euro – mehr als in München. Hier kostete ein Haus knapp 1,2 Millionen Euro. Vergleichsweise günstig sind die Häuser in Ebersberg: Für ein freistehendes Einfamilienhaus müssen Käufer im Schnitt 530 000 Euro bezahlen.

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In allen Landkreisen um München zeigte sich 2014 ein vertrautes Bild: Ein knappes Angebot trifft auf eine viel zu große Nachfrage. Das treibt die Preise. Beispiel Erding: Zwar werden im Landkreis mehrere größere Neubauprojekte realisiert – das neue Angebot hält aber mit einer wachsenden Nachfrage nicht Schritt. Und: Es sind nicht nur Familien mit Kindern, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen. Beflügelt durch niedrige Zinsen drängen Kapitalanleger auf den Markt. Dabei rechnen sich ihre Geschäfte kaum noch, wie die IVD-Studie zeigt: Die Kaufpreise steigen schneller als die Mieten. Für die Investoren bedeutet das: ihre Rendite schrumpft. „Die Schere geht immer weiter auseinander“, beklagt Kippes. Die Zahlen bestätigen: Binnen fünfeinhalb Jahren sind Häuser- und Grundstücke in den Kreisstädten um München um 35 Prozent teurer geworden – gleichzeitig sind die Mieten nur um 18 Prozent gestiegen. Was Investoren ärgert, dürfte Mieter trotzdem besonders hart treffen: Schließlich sind Mieten der höchste Ausgabenposten im Budget.

Ein anders bekanntes Muster zeigte sich auch vergangenes Jahr: Je weiter man sich von der Stadt München ins Umland bewegt, desto günstiger werden die Immobilien. In Ebersberg und Fürstenfeldbruck liegt der Preis für ein Einfamilienhaus etwa bei 45 Prozent des Münchner Niveaus, in Petershausen sind es 26 Prozent. Zwischen den S-Bahn-Ästen wird es spürbar günstiger. Selbst an der S-Bahn kann weniger teuer sein: Nämlich dann, wenn die Gemeinde zwar nahe an einer Haltestelle liegt, ihr Name aber nicht im S-Bahn-Netz verzeichnet ist.

Sebastian Hölzle

Rubriklistenbild: © picture alliance / dpa

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