Zinstief nutzen und Tilgung steigern

Die Zinsen für eine Finanzierung des Eigenheims sind so niedrig wie nie. Doch Häuslebauer sollten jetzt nicht nur auf eine günstige Baukredit-Rate schielen, sonst zieht sich das Darlehen bis zum Sankt Nimmerleinstag.

Für Bauherren ist das aktuelle Dauer-Zinstief bares Geld wert. Ein Baukredit in Höhe von 100 000 Euro mit 15 Jahren Laufzeit ist laut Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) derzeit zum Zinssatz von etwa 4,8 Prozent jährlich zu bekommen. Zum Vergleich: Im Schnitt der letzten 20 Jahre mussten Immobilienkäufer und Häuslebauer bei nur 10-jähriger Bindung 6,5 Prozent Zinsen pro Jahr zahlen.

Aber selbst Traumzinsen haben noch einen Pferdefuß: Wer in Niedrigzinsphasen nur minimal, also mit den üblichen 1 Prozent tilgt, zögert seine Entschuldung um Jahrzehnte hinaus, erläutern Finanzierungsexperten. Nur wer die günstige Zeit für höhere Tilgungsraten nutzt, möglichst mindestens 2 Prozent pro Jahr oder mehr, wird in absehbarer Zeit schuldenfrei – und spart noch dazu viele tausend Euro.

Wie lange es dauern kann, bis ein Baukredit endlich abgestottert ist, rechnet der Münchner Online-Vermittler Interhyp vor: In einem Zinsumfeld von 6 Prozent brauchen Kreditnehmer rund 30 Jahre, um ein Darlehen mit einer anfänglichen Standardtilgung von 1 Prozent vollständig zurückzuzahlen. Bei einem Zinsniveau von 4 Prozent bedarf es beim gleichen Tilgungssatz bereits rund 40 Jahre bis zur Schuldenfreiheit.

Grund für die längere Laufzeit im Zinstief ist die gleichbleibende Rate eines Annuitätendarlehens, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer – und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil weniger schnell als bei höheren Zinsen. Wer seinen Kredit also nicht erst zum Sankt Nimmerleinstag loswerden will, sollte unbedingt einen höheren Tilgungssatz wählen. „Eine höhere Tilgung ist jetzt ein Muss für den, der es sich leisten kann“, unterstreicht auch Baufinanzierungsexperte Jörg Sahr von „Finanztest“.

Im derzeitigen Zinsumfeld sollte die Tilgung mindestens 2 Prozent betragen, um in einem überschaubaren Zeitraum von rund 25 Jahren schuldenfrei zu sein, so die Empfehlungen von Robert Haselsteiner, Gründer und Zinsexperte von Interhyp. Der Zinsvorteil solle dringend in einen schnelleren Schuldenabbau gesteckt werden. Wer heute ein Darlehen für 150 000 Euro zum Zinssatz von 4,35 Prozent abschließt mit dem klassischen 1 Prozent Tilgung, braucht fast 39 Jahre, bis er seine Schulden komplett los ist, wie der Baugeldvermittler HypothekenDiscount vorrechnet. Bei einer Tilgung mit 2 Prozent wäre der Häuslebauer im Idealfall seine Verpflichtung zwölf Jahre früher los und hätte knapp 57 000 Euro Zinsen gespart.

Auch der Verband der Pfandbriefbanken rät dazu, angesichts der Traumzinsen nicht allein auf eine günstige Monatsrate zu schielen, sondern sich einen möglichst hohen Tilgungssatz zu leisten. Mit einer Monatsrate von 625 Euro ließen sich bei den momentanen Konditionen fast 3 Prozent Tilgung stemmen. Das schnellere Abbezahlen sei besser als jeder Sparvertrag, meint vdp-Sprecher Felix Schnellbacher. Guthabenzinsen von 4,8 Prozent seien auf dem europäischen Markt derzeit nicht zu bekommen.

„Schnelltilgervarianten mit 4,5 oder 5 Prozent Tilgung sind im Niedrigzinsumfeld erste Wahl“, meint Sahr. Wer sich eine sehr hohe Monatsrate auf Dauer nicht leisten kann, sollte seinen Anbieter nach flexiblen Tilgungssätzen fragen. Die Möglichkeit, während der Laufzeit drei- bis fünfmal den Tilgungssatz nach oben oder unten korrigieren zu können, ist meist für wenig Aufschlag zu haben. Außerdem ratsam: Möglichkeiten zur Sondertilgung vereinbaren. Das macht flexibel, wenn sich das Einkommen im Laufe der Jahre gut entwickelt.

Und es lohnt sich, wie Interhyp errechnet hat: Zahlt ein Bauherr nach 5 Jahren die Summe von 5000 Euro auf einen Schlag zurück, verkürzt sich die Gesamtlaufzeit eines 100 000 Euro-Darlehens um knapp vier Jahre. Sondertilgungen von 5 oder gar 10 Prozent der Kreditsumme pro Jahr werden häufig kostenfrei angeboten.

Berrit Gräber

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